The betLa apuesta
The Delmore is Damac's 37-residence Zaha Hadid building on the Champlain Towers South site, and the number that decides it is $3,963 a foot: the median ask of its four MLS listings, against $4,467 for the nine Surf Club residences that closed above $14M next door in the last twelve months. The price is not the problem. The schedule is: no contract signed, no loan, no contractor as of April 2026.
The Delmore es el edificio de 37 residencias de Damac diseñado por Zaha Hadid en el terreno de Champlain Towers South, y la cifra que lo decide es $3.963 el pie cuadrado: la mediana pedida por sus cuatro anuncios en el MLS, frente a $4.467 de las nueve residencias del Surf Club que cerraron por encima de $14M al lado en los últimos doce meses. El precio no es el problema. El calendario sí: ningún contrato, ningún préstamo y ningún contratista en abril de 2026.
Absorption and timingAbsorción y calendario
How many homes close each year in this building's price band and postcode, against how many it is about to deliver. No brochure answers this, and it governs both the resale and the developer's willingness to discount.
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| BandBanda, 33154 | Closed / 12 moCerradas / 12 m | Median pricePrecio mediano | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $10M – $20M$10M – $20M | 18 | $13,312,500 | $3,381 |
| $20M and above$20M en adelante | 12 | $30,625,000 | $4,812 |
A thin buyer pool, and a building nobody has bought yetPocos compradores, y un edificio que nadie ha comprado todavía
Thirty homes closed above $10M in 33154 in the last twelve months, houses included, so 37 residences are about fifteen months of that flow. The condominium side is deeper than it looks: the Surf Club alone closed nine residences above $14M. The Delmore has closed none. Its four listings have sat since July 2025, and Damac told The Real Deal in April 2026 that no contract was signed and that a buyer for more than $200M of units was turned away over the source of funds. For a buyer that is leverage: the first contract here sets the price, and the developer needs it more than you do.
En el 33154 cerraron treinta viviendas por encima de $10M en los últimos doce meses, casas incluidas, así que 37 residencias equivalen a unos quince meses de ese flujo. El lado de condominios es más profundo de lo que parece: solo el Surf Club cerró nueve residencias por encima de $14M. El Delmore no ha cerrado ninguna. Sus cuatro anuncios llevan publicados desde julio de 2025, y Damac dijo a The Real Deal en abril de 2026 que no había ningún contrato firmado y que rechazó a un comprador de más de $200M en unidades por dudas sobre el origen de los fondos. Para un comprador eso es poder de negociación: el primer contrato fija el precio, y el promotor lo necesita más que usted.
The market it lands inEl mercado en el que aterriza
Everything for sale in 33154 today against everything that actually sold there this past year. This is the pool your resale competes in.
Todo lo que está a la venta hoy en 33154 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Asking is an opinion, sold is a fact, and months of supply is your leverage. Do not compare this building to the postcode median, which mixes in stock built decades ago: the comparison that counts is the band below.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
What recent deliveries resell forA cuánto revende la obra nueva reciente
The only read-across that means anything here: condominiums in 33154 built from 2023 onward, people who bought new and took delivery, and what their units resell for now.
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33154 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Year of resaleAño de reventa | ClosingsCierres | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|
| 2025 | 5 | $1,205 |
| 2026 | 22 | $1,345 |
Under 5 transactions a median is noise, so it is withheld. Recently delivered buildings are thin by nature, which is itself worth knowing before counting on a quick resale.
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
The basisEl precio de entrada
What it asks per foot against what its band actually closes at. Comparing one preconstruction ask to another tells you nothing: both are price lists.
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
Priced under the Surf Club, before it existsPor debajo del Surf Club, antes de existir
The four listings run $2,948 a foot (unit 303, 5,088 sf, $15M) to $4,602 (unit 702, 8,724 sf, $40.15M), median $3,963. The Surf Club's nine closings above $14M ran $3,932 to $7,949, median $4,467; Eighty Seven Park, at 8701 Collins, closed at $3,972 and $4,662. So the entry stack asks about 11 percent under what finished oceanfront stock in the same postcode closes at. That discount is the price of everything not yet done: a permit, a contractor, a loan, a delivery date. The new-stock card above reads $1,345 because 33154's post-2023 deliveries are mostly smaller condominiums, not this product. The listed association fee works out to about $3.65 a foot a month.
Los cuatro anuncios van de $2.948 el pie (unidad 303, 5.088 sf, $15M) a $4.602 (unidad 702, 8.724 sf, $40,15M), con una mediana de $3.963. Los nueve cierres del Surf Club por encima de $14M fueron de $3.932 a $7.949, mediana $4.467; Eighty Seven Park, en el 8701 de Collins, cerró a $3.972 y $4.662. La parte de entrada pide así cerca de un 11 por ciento menos de lo que cierra el producto terminado frente al mar en el mismo código postal. Ese descuento es el precio de todo lo que falta: un permiso, un contratista, un préstamo, una fecha de entrega. La tarjeta de obra nueva de arriba marca $1.345 porque las entregas de 33154 desde 2023 son sobre todo condominios más pequeños, no este producto. La cuota de la asociación anunciada equivale a unos $3,65 el pie al mes.
On the MLS todayHoy en el MLS
4 listings in this building are Active right now, pulled 2026-11-13. Leases are excluded: a monthly rent sitting in the price column wrecks any comparison. This is what a buyer can actually transact on today, as opposed to what a price list says.
4 fichas activas en este edificio ahora mismo, extraídas el 2026-11-13. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| UnitUnidad | Bd/BaDor/Ba | InteriorInterior | AskingPedido | $/sf | HOA / moComunidad / mes | DaysDías |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 303 | 4/5 | 5,088 sf | $15,000,000 | $2,948 | $18,615 | 474 |
| 604 | 4/5 | 6,111 sf | $21,250,000 | $3,477 | $22,305 | 474 |
| 501 | 5/6 | 6,924 sf | $30,800,000 | $4,448 | $25,273 | 474 |
| 702 | 5/6 | 8,724 sf | $40,150,000 | $4,602 | $31,843 | 474 |
On new construction the MLS area is routinely the total rather than the interior, and it runs larger than the County's recorded figure, by 10 to 30 percent on the units already tested in this pipeline. Treat the $/sf column as the seller's own arithmetic and re-divide by the recorded area before comparing it with anything delivered.
En obra nueva la superficie del MLS suele ser la total y no la interior, y sale mayor que la registrada por el Condado, entre un 10 y un 30 por ciento en las unidades ya contrastadas de este pipeline. Trate la columna de $/sf como la aritmética del propio vendedor y vuelva a dividir por la superficie registrada antes de compararla con cualquier producto ya entregado.
PhotographsFotografías
The 17 photographs carried on MLS listing A11837441 at this address. On a building still under construction these are the developer's renders and the sales-gallery material, not the finished product.
Las 17 fotografías de la ficha MLS A11837441 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Photographs © SEFMLS, displayed from the MLS under the same licence that permits display of the listing itself. Renders are the developer's own and are subject to change.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
What the deposit costs to holdLo que cuesta mantener el depósito
A preconstruction deposit is committed years before you hold a deed, earning nothing. That carry is a real cost of the trade and it is never in the pitch. Modelled on $15,000,000 at 4.5% simple, 37 months to delivery.
Un depósito de preconstrucción queda comprometido años antes de que usted tenga la escritura, sin rendir nada. Ese coste es real y nunca aparece en el argumentario de venta. Modelado sobre $15,000,000 al 4.5% simple, a 37 meses de la entrega.
| MilestoneHito | % | PaymentPago | CommittedComprometido | HeldRetenido | CarryCoste |
|---|---|---|---|---|---|
| At contract (assumed standard)En el contrato (estándar asumido) | 10% | $1,500,000 | $1,500,000 | 37 mo | −$208,125 |
| At groundbreaking (assumed)Al inicio de obra (asumido) | 10% | $1,500,000 | $3,000,000 | 31 mo | −$174,375 |
| At top-off (assumed)Al remate de estructura (asumido) | 10% | $1,500,000 | $4,500,000 | 13 mo | −$73,125 |
| At closingEn el cierre | 70% | $10,500,000 | $15,000,000 | 0 mo | −$0 |
| Committed before closingComprometido antes del cierre | $15,000,000 | −$455,625 |
Nothing is rented and nothing is owned meanwhile, so the whole return has to come from the gap between contract price and the market at delivery. That carry, about $455,625, is the hurdle before you break even, and deposits are generally non-refundable, so a delivery that slips extends it without your consent.
Mientras tanto no se alquila nada y no se posee nada, así que todo el retorno tiene que salir de la diferencia entre el precio de contrato y el mercado en la entrega. Ese coste, unos $455,625, es el listón antes de quedar en cero, y los depósitos suelen ser no reembolsables, así que un retraso lo alarga sin su consentimiento.
Carry at deliveryCostes a la entrega
What it costs to own before any income, on the smallest residence of 5,088 sf.
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 5,088 sf.
| HOA at $3.65/sf/monthGastos de comunidad a $3,65/sf/mes | −$222,854 |
| Property tax at 2.02% of $15,000,000Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $15,000,000 | −$303,000 |
| Insurance (HO-6), $3.60/sfSeguro (HO-6), $3,60/sf | −$18,317 |
| Annual carry, before any incomeCoste anual, antes de cualquier ingreso | −$544,171 |
What must exist before a depositLo que debe existir antes de un depósito
The deposit schedule is not published, so the carry above uses the Miami standard 10/10/10/70 with closing at the 2029 target. Nothing here should be signed on that basis alone. Before any deposit, ask for three documents: the building permit, the signed general contractor agreement, and a construction loan commitment. Then ask where the deposit is held and whether any part of it can be spent on construction. If Damac takes a joint-venture partner, as The Real Deal reported it was discussing, ask who it is. Those answers, not the price, decide this purchase.
El calendario de depósitos no está publicado, así que el coste de arriba usa el estándar de Miami 10/10/10/70 con cierre en el objetivo de 2029. Nada debería firmarse solo con esa base. Antes de cualquier depósito, pida tres documentos: el permiso de obra, el contrato firmado con el contratista general y un compromiso de préstamo de construcción. Después pregunte dónde se custodia el depósito y si alguna parte puede gastarse en la obra. Si Damac incorpora un socio, como The Real Deal informó que estaba negociando, pregunte quién es. Esas respuestas, y no el precio, deciden esta compra.
Delivery riskRiesgo de entrega
| Construction financingFinanciación de la construcción | No construction loan reported. In April 2026 Damac said it was resubmitting the master building permit and still securing a general contractor and insurance (The Real Deal).No se ha informado de préstamo de construcción. En abril de 2026 Damac dijo que estaba volviendo a presentar el permiso maestro de obra y que aún buscaba contratista general y seguro (The Real Deal). |
| PresoldPrevendido | Not disclosedNo divulgado |
| DeliveryEntrega | 2029 was the target at launch (The Real Deal, January 2025). It is not funded: no loan, no contractor named and no permit issued as of April 2026, so treat the date as an intention.2029 era el objetivo en el lanzamiento (The Real Deal, enero de 2025). No está financiado: ni préstamo, ni contratista designado, ni permiso emitido en abril de 2026, así que tome la fecha como una intención. |
| DeveloperPromotor | Damac Properties, the Dubai developer founded by Hussain Sajwani; the Delmore is its first ground-up project in the United States. It bought the 1.8-acre site in 2022 as the sole bidder at the court-ordered auction, with the proceeds going to the Champlain unit owners and victims' families. Sales by Douglas Elliman.Damac Properties, el promotor de Dubái fundado por Hussain Sajwani; el Delmore es su primer proyecto desde cero en Estados Unidos. Compró el terreno de 1,8 acres en 2022 como único postor en la subasta ordenada por el tribunal, cuyo producto fue a los propietarios de Champlain y a las familias de las víctimas. Ventas a cargo de Douglas Elliman. |
| Rental policyPolítica de alquiler | Rental policy not published; no declaration recorded yet. The four MLS listings carry no rental termsPolítica de alquiler no publicada; aún no hay declaración registrada. Los cuatro anuncios del MLS no indican condiciones de alquiler |
RecommendationRecomendación
Negotiate now, sign after the loanNegocie ahora, firme después del préstamo
The ask is honest for the location: about 11 percent under what Surf Club residences close at, for new Zaha Hadid construction on the ocean. If the building gets financed, early contracts at today's list are likely to look cheap.
Until then it is an option, not a purchase. Register interest, negotiate the price and the deposit terms now, while there are no other buyers, and fund nothing until the permit, the contractor and the construction loan are on paper.
El precio es razonable para la ubicación: cerca de un 11 por ciento por debajo de lo que cierran las residencias del Surf Club, por obra nueva de Zaha Hadid frente al mar. Si el edificio se financia, los primeros contratos a la lista de hoy probablemente parecerán baratos.
Hasta entonces es una opción, no una compra. Registre su interés, negocie ahora el precio y las condiciones del depósito, mientras no hay otros compradores, y no ponga dinero hasta que el permiso, el contratista y el préstamo de construcción estén por escrito.
Questions buyers askPreguntas de los compradores
Does The Delmore allow short-term rentals such as Airbnb?¿The Delmore permite el alquiler de corta estancia, tipo Airbnb?
Rental policy not published; no declaration recorded yet. The four MLS listings carry no rental terms. Until the developer publishes it and the condominium declaration is recorded, nothing can be stated either way.
Política de alquiler no publicada; aún no hay declaración registrada. Los cuatro anuncios del MLS no indican condiciones de alquiler. Mientras el promotor no la publique y no se registre la declaración de condominio, no se puede afirmar nada en un sentido ni en otro.
What do residences at The Delmore cost?¿Cuánto cuestan las residencias de The Delmore?
$15M to $40.15M on the MLS today · 5,088 – 8,724 sf · developer average $35M to $40M, penthouses could pass $150M. The study above sets these figures against what actually closed nearby.
De $15M a $40,15M hoy en el MLS · 5.088 – 8.724 sf · promedio del promotor de $35M a $40M, los penthouses podrían superar $150M. El estudio compara estas cifras con lo que realmente se ha cerrado en la zona.
When does The Delmore deliver?¿Cuándo se entrega The Delmore?
2029 was the target at launch (The Real Deal, January 2025). It is not funded: no loan, no contractor named and no permit issued as of April 2026, so treat the date as an intention.
2029 era el objetivo en el lanzamiento (The Real Deal, enero de 2025). No está financiado: ni préstamo, ni contratista designado, ni permiso emitido en abril de 2026, así que tome la fecha como una intención.
Who is developing The Delmore?¿Quién promueve The Delmore?
Damac Properties, the Dubai developer founded by Hussain Sajwani; the Delmore is its first ground-up project in the United States. It bought the 1.8-acre site in 2022 as the sole bidder at the court-ordered auction, with the proceeds going to the Champlain unit owners and victims' families. Sales by Douglas Elliman.
Damac Properties, el promotor de Dubái fundado por Hussain Sajwani; el Delmore es su primer proyecto desde cero en Estados Unidos. Compró el terreno de 1,8 acres en 2022 como único postor en la subasta ordenada por el tribunal, cuyo producto fue a los propietarios de Champlain y a las familias de las víctimas. Ventas a cargo de Douglas Elliman.
Who can I talk to about buying at The Delmore?¿Con quién puedo hablar para comprar en The Delmore?
Carolina Peña, broker at BlueBay Brokers (Florida licence BK3288753), handles new developments, in English or Spanish: WhatsApp or phone +1 786 326 8778, carolina@bluebaybrokers.com. This study is independent, written by Steve Gabison, broker (BK3411036), from recorded County deeds and MLS closings.
Carolina Peña, bróker de BlueBay Brokers (licencia de Florida BK3288753), lleva la obra nueva, en español o en inglés: WhatsApp o teléfono +1 786 326 8778, carolina@bluebaybrokers.com. Este estudio es independiente, escrito por Steve Gabison, bróker (BK3411036), a partir de escrituras registradas del condado y cierres del MLS.
Want the rest of it?¿Quiere el resto?
I am Steve Gabison, a Florida broker, licence BK3411036. I wrote this page. New developments are Carolina Peña's desk at BlueBay Brokers, broker, licence BK3288753: she will send you what is behind it, in English or Spanish.
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
The full fileEl expediente completo
This page is the public read. The file adds the unit-level price list and what is actually left, the developer's land basis and what it says about room on price, the recorded rental language, and a rental underwriting on the specific line you are looking at. No charge.
Esta página es la versión pública. El expediente añade la lista de precios unidad por unidad y lo que queda realmente, la base del terreno del promotor y lo que implica sobre el margen de negociación, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
On the purchaseEn la compra
Developers in this pipeline pay a cooperating broker, so having me represent you costs nothing on top of the price. I negotiate the deposit schedule, the credits and the co-broke, with the recorded comps to argue from.
Los promotores de este pipeline pagan al bróker colaborador, así que tenerme como su representante no le cuesta nada sobre el precio. Negocio el calendario de depósitos, los créditos y la comisión, con los comparables registrados en la mano.
Before anything elseAntes que nada
The rental policy here is not published, so I will not sell you a management plan on it. I will get the recorded declaration language and tell you what is actually permitted. That has to be true before the rest matters.
La política de alquiler no está publicada, así que no le voy a vender un plan de gestión sobre ella. Conseguiré el texto registrado de la declaración y le diré qué está realmente permitido. Eso tiene que ser cierto antes que el resto.
The full file on The DelmoreEl expediente completo de The Delmore
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- What a preconstruction deposit costs to holdCuánto cuesta mantener un depósito de preconstrucción
- Buying preconstruction in Miami as a foreign buyerCómo comprar en preconstrucción en Miami desde el extranjero
SourcesFuentes
- The Real Deal, Damac reveals Delmore luxury condo project on site of deadly Surfside collapse (January 2025)
- The Real Deal, At Surfside collapse site, big-name planned project hasn't sold a single condo (April 2026)
- Bisnow, Damac unveils plans for $15M mansions in the sky on Surfside collapse site
- Zaha Hadid Architects, The Delmore
Method, licence and disclaimersMétodo, licencia y advertencias
Absorption and closed prices © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS via Bridge Data Output, pulled 2026-11-13. Deemed reliable, not guaranteed.
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-11-13. Se consideran fiables, sin garantía.
Developer data. Unit counts, sizes, pricing and delivery dates are the developer's own and are not verified by BlueBay Brokers LLC, which does not represent the developers named here and receives no compensation from them.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
Not investment advice. A scenario built from stated assumptions. Deposit carry uses simple interest and ignores tax. The recorded condominium documents govern every legal question raised here. Consult your own tax and legal advisers.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
Rental policy as published by the developer and routinely amended before closing.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.