The betLa apuesta
Smart Brickell Tower 1 is one of the few Brickell condo-hotels where the whole cycle is on the record. The developer closed all 50 condos between August 2023 and January 2024 at a median $609 a foot; the nine resales since clear at $982, a 61 percent premium on County area. Today's asks sit at $938, under the resale median. You buy a measured premium, not a promised one, in a building whose rental programme is running.
Smart Brickell Tower 1 es uno de los pocos condo-hoteles de Brickell con el ciclo completo en el registro. El promotor cerró los 50 condominios entre agosto de 2023 y enero de 2024 a una mediana de $609 por pie; las nueve reventas desde entonces cierran a $982, una prima del 61% sobre el área del Condado. Las ofertas de hoy están en $938, por debajo de la mediana de reventa. Usted compra una prima medida, no prometida, en un edificio cuyo programa de renta ya funciona.
Absorption and timingAbsorción y calendario
How many homes close each year in this building's price band and postcode, against how many it is about to deliver. No brochure answers this, and it governs both the resale and the developer's willingness to discount.
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| BandBanda, 33130 | Closed / 12 moCerradas / 12 m | Median pricePrecio mediano | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $400K - $900K$400K - $900K | 204 | $580,000 | $573 |
| $900K and above$900K en adelante | 48 | $1,200,000 | $790 |
Sold out in five months, resold nine times sinceVendido en cinco meses, revendido nueve veces desde entonces
The postcode closed 204 homes between $400,000 and $900,000 in the last twelve months, so the ten resales currently listed here are two weeks of ordinary volume. Nine recorded arm's-length resales in a 50-unit building is a real sample for a delivered tower this small, and enough to say the exit exists. The five closings in 33130 on stock built since 2022 sit at $923 a foot, the same shelf as this building's own resales.
El código postal cerró 204 viviendas entre $400.000 y $900.000 en los últimos doce meses, así que las diez reventas hoy en venta aquí son dos semanas de volumen normal. Nueve reventas registradas a precio de mercado en un edificio de 50 unidades es una muestra real para una torre entregada tan pequeña, y basta para decir que la salida existe. Los cinco cierres en 33130 de obra construida desde 2022 están a $923 por pie, la misma franja que las reventas de este edificio.
The market it lands inEl mercado en el que aterriza
Everything for sale in 33130 today against everything that actually sold there this past year. This is the pool your resale competes in.
Todo lo que está a la venta hoy en 33130 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Asking is an opinion, sold is a fact, and months of supply is your leverage. Do not compare this building to the postcode median, which mixes in stock built decades ago: the comparison that counts is the band below.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
What recent deliveries resell forA cuánto revende la obra nueva reciente
The only read-across that means anything here: condominiums in 33130 built from 2023 onward, people who bought new and took delivery, and what their units resell for now.
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33130 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Year of resaleAño de reventa | ClosingsCierres | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|
| 2023 | 1 | withheld, 1 saleomitido, 1 venta |
| 2024 | 1 | withheld, 1 saleomitido, 1 venta |
| 2025 | 6 | $1,027 |
| 2026 | 3 | withheld, 3 salesomitido, 3 ventas |
Under 5 transactions a median is noise, so it is withheld. Recently delivered buildings are thin by nature, which is itself worth knowing before counting on a quick resale.
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
The basisEl precio de entrada
What it asks per foot against what its band actually closes at. Comparing one preconstruction ask to another tells you nothing: both are price lists.
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
The launch cohort's basis, and what the resale market paid for itLa base del grupo de lanzamiento, y lo que el mercado de reventa pagó por ella
The 50 developer deeds carry a median $340,950, $609 a foot on the County's recorded area. The nine resales carry $535,000, $982 a foot. That is the premium the launch cohort captured, and it is already priced into any resale you buy today: the current asks at $938 a foot are below the resale median, which reads as sellers meeting the market rather than testing it. Divide every ask by the County area before comparing; MLS areas on this building run larger than the deeds.
Las 50 escrituras del promotor llevan una mediana de $340.950, $609 por pie sobre el área registrada por el Condado. Las nueve reventas llevan $535.000, $982 por pie. Esa es la prima que capturó el grupo de lanzamiento, y ya está en el precio de cualquier reventa que compre hoy: las ofertas actuales a $938 por pie están por debajo de la mediana de reventa, lo que se lee como vendedores que aceptan el mercado en lugar de probarlo. Divida cada oferta por el área del Condado antes de comparar; las áreas del MLS en este edificio son mayores que las de las escrituras.
On the MLS todayHoy en el MLS
9 listings at this address are Active right now, pulled 2026-09-17. Leases are excluded: a monthly rent sitting in the price column wrecks any comparison. This is what a buyer can actually transact on today, as opposed to what a price list says.
9 fichas activas en esta dirección ahora mismo, extraídas el 2026-09-17. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| UnitUnidad | Bd/BaDor/Ba | InteriorInterior | AskingPedido | $/sf | HOA / moComunidad / mes | DaysDías |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1202 | 1/1 | 571 sf | $505,000 | $884 | $761 | 121 |
| 1701 | 1/1 | 571 sf | $510,000 | $893 | $671 | 113 |
| 1603 | 1/1 | 580 sf | $519,900 | $896 | $665 | 2 |
| 1403 | 1/1 | 580 sf | $520,000 | $897 | $665 | 102 |
| 1502 | 1/1 | 571 sf | $538,000 | $942 | $660 | 60 |
| 1704 | 1/1 | 494 sf | $574,999 | $1,164 | $564 | 0 |
| 2203 | 2/2 | 809 sf | $759,000 | $938 | $930 | 414 |
| 2103 | 2/2 | 809 sf | $780,000 | $964 | $652 | 2 |
| 1801 | 2/2 | 907 sf | $849,000 | $936 | $555 | 47 |
On new construction the MLS area is routinely the total rather than the interior, and it runs larger than the County's recorded figure, by 10 to 30 percent on the units already tested in this pipeline. Treat the $/sf column as the seller's own arithmetic and re-divide by the recorded area before comparing it with anything delivered.
En obra nueva la superficie del MLS suele ser la total y no la interior, y sale mayor que la registrada por el Condado, entre un 10 y un 30 por ciento en las unidades ya contrastadas de este pipeline. Trate la columna de $/sf como la aritmética del propio vendedor y vuelva a dividir por la superficie registrada antes de compararla con cualquier producto ya entregado.
PhotographsFotografías
The 24 photographs carried on MLS listing A12061537 at this address. On a building still under construction these are the developer's renders and the sales-gallery material, not the finished product.
Las 24 fotografías de la ficha MLS A12061537 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Photographs © SEFMLS, displayed from the MLS under the same licence that permits display of the listing itself. Renders are the developer's own and are subject to change.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
Carry at deliveryCostes a la entrega
What it costs to own before any income, on the smallest residence of 494 sf.
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 494 sf.
| HOA, not published by the developerGastos de comunidad, no publicados por el promotor | — |
| Property tax at 2.02% of $535,000Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $535,000 | −$10,807 |
| Insurance (HO-6), $3.60/sfSeguro (HO-6), $3,60/sf | −$1,778 |
| Annual carry, before any incomeCoste anual, antes de cualquier ingreso | −$12,585 |
Nothing to carry, two documents to read firstNada que financiar, dos documentos que leer primero
Delivered in 2023, so there is no deposit schedule and no delivery risk. The building carries hotel units on its lower floors and the rental programme is the reason it trades at this foot rate, so the two documents to read before signing are the recorded Declaration's rental clause and the condo-hotel operating agreement. Habitat refinanced the three-phase project with $17.7M from Linkvest Capital in May 2025 and is building the third phase, Luxe, for March 2028: more supply of the same product, three doors away.
Entregado en 2023, así que no hay calendario de depósitos ni riesgo de entrega. El edificio tiene unidades de hotel en sus plantas bajas y el programa de renta es la razón de este precio por pie, así que los dos documentos que leer antes de firmar son la cláusula de renta de la Declaración registrada y el contrato de operación del condo-hotel. Habitat refinanció el proyecto de tres fases con $17,7M de Linkvest Capital en mayo de 2025 y construye la tercera fase, Luxe, para marzo de 2028: más oferta del mismo producto, a tres puertas.
How it was built and soldCómo se construyó y se vendió
| Construction financingFinanciación de la construcción | Tower 1 was financed by Ocean Bank at launch (The Real Deal, November 2019). In May 2025 Habitat Group refinanced the three-phase project with $17.7M from Linkvest Capital, of which $9M funds the third phase (Commercial Observer).La Torre 1 fue financiada por Ocean Bank en el lanzamiento (The Real Deal, noviembre de 2019). En mayo de 2025 Habitat Group refinanció el proyecto de tres fases con $17,7M de Linkvest Capital, de los cuales $9M financian la tercera fase (Commercial Observer). |
| PresoldPrevendido | 100% at last disclosure100% en la última divulgación |
| DeliveryEntrega | Delivered. The developer's 50 closings ran from 31 August 2023 to 19 January 2024. There is no delivery risk left to price and no deposit left to carry.Entregado. Los 50 cierres del promotor fueron del 31 de agosto de 2023 al 19 de enero de 2024. No queda riesgo de entrega que valorar ni depósito que financiar. |
| DeveloperPromotor | Habitat Group, Miami, Santiago Vanegas. Developer and general contractor of all three Smart Brickell phases. HAC Architects with Gensler as design consultant, interiors by Adriana Hoyos.Habitat Group, Miami, Santiago Vanegas. Promotor y contratista general de las tres fases de Smart Brickell. HAC Architects con Gensler como consultor de diseño, interiores de Adriana Hoyos. |
| Rental policyPolítica de alquiler | Marketed as short-term-rental friendly, 50 rentals a year per the developer's 2019 launch, condo-hotel units rentable nightly (broker inventory sheet, read 17 September 2026)Comercializado como apto para renta corta, 50 rentas al año según el lanzamiento de 2019, unidades condo-hotel rentables por noche (hoja de inventario de broker, leída el 17 de septiembre de 2026) |
RecommendationRecomendación
Buy the resale on the record, not on the pitchCompre la reventa sobre el registro, no sobre el argumentario
The case for it is that everything a buyer usually has to guess is recorded here: the developer's price, the resale premium, the rental use. A studio or one-bedroom at or under $938 a foot is buying at the resale median of a building whose income programme has been running for three years.
The case against is supply. Tower 2 sits next door and Luxe delivers in 2028 with 131 more units of the same product, so the reseller premium measured here was earned before the competition arrived. Get the Declaration's rental language, the hotel programme's fee schedule and the last twelve months of the unit's own statements before you price the income.
A favor: todo lo que un comprador suele tener que adivinar está registrado aquí, el precio del promotor, la prima de reventa, el uso en renta. Un estudio o una habitación a $938 por pie o menos compra a la mediana de reventa de un edificio cuyo programa de ingresos lleva tres años funcionando.
En contra: la oferta. La Torre 2 está al lado y Luxe se entrega en 2028 con 131 unidades más del mismo producto, así que la prima de reventa medida aquí se ganó antes de que llegara la competencia. Consiga la cláusula de renta de la Declaración, la tabla de comisiones del programa hotelero y los últimos doce meses de estados de la propia unidad antes de valorar el ingreso.
Want the rest of it?¿Quiere el resto?
I am Steve Gabison, a Florida broker, licence BK3411036. I wrote this page. New developments are Carolina Peña's desk at BlueBay Brokers, broker, licence BK3288753: she will send you what is behind it, in English or Spanish.
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
The full fileEl expediente completo
This page is the public read. The file adds the full closing record unit by unit, what resellers are asking against what they paid, the recorded rental language, and a rental underwriting on the specific line you are looking at. No charge.
Esta página es la versión pública. El expediente añade el registro completo de cierres unidad por unidad, lo que piden los revendedores frente a lo que pagaron, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
On the purchaseEn la compra
You are buying a resale here, so the seller's side pays the co-broke and representation costs you nothing. I argue from the recorded closing prices above, including what the current owner actually paid and when.
Aquí compra una reventa, así que la comisión la paga la parte vendedora y la representación no le cuesta nada. Yo negocio con los precios de cierre registrados que ve arriba, incluido lo que pagó el propietario actual y cuándo.
Once you own itUna vez que sea suya
Property Management Brickell LLC runs the unit. Nineteen units under management in Brickell, and my own host profile carries 2,835 reviews at 4.83 over six years as a Superhost. You get the pro forma before you buy.
Property Management Brickell LLC opera la unidad. Diecinueve unidades bajo gestión en Brickell, y mi propio perfil de anfitrión acumula 2.835 reseñas con 4,83 en seis años como Superhost. Usted recibe el pro forma antes de comprar.
The full file on Smart Brickell Tower 1El expediente completo de Smart Brickell Tower 1
SourcesFuentes
- The Real Deal, Habitat Group moves forward with Smart Brickell (Nov 2019)
- Commercial Observer, Habitat snags $18M refi to finish Brickell condo dev (May 2025)
- Developer site, Smart Brickell Tower I
- Miami-Dade County recorded deeds, block 01-4138-177, scanned 17 September 2026
Method, licence and disclaimersMétodo, licencia y advertencias
Absorption and closed prices © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS via Bridge Data Output, pulled 2026-09-17. Deemed reliable, not guaranteed.
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-09-17. Se consideran fiables, sin garantía.
Developer data. Unit counts, sizes, pricing and delivery dates are the developer's own and are not verified by BlueBay Brokers LLC, which does not represent the developers named here and receives no compensation from them.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
Not investment advice. A scenario built from stated assumptions. Deposit carry uses simple interest and ignores tax. The recorded condominium documents govern every legal question raised here. Consult your own tax and legal advisers.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
Rental policy as published by the developer and routinely amended before closing.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.