The betLa apuesta
Vista Harbor sells something downtown Miami barely has: 650 feet of riverfront with a marina for yachts up to 250 feet, in small units from $650,000, ten minutes from Brickell. Buying now means first pick of floor and water orientation, at the price that only moves one way. The condition is that the project starts: today it is a presale on land the County has not yet seen change hands.
Vista Harbor vende algo que el centro de Miami casi no tiene: 650 pies de ribera con marina para yates de hasta 250 pies, en unidades pequeñas desde $650.000, a diez minutos de Brickell. Quien entra ahora elige planta y orientación al agua antes que nadie, al precio que solo baja al principio. La condición es que el proyecto arranque: hoy es una preventa sobre un terreno que el Condado aún no ha visto cambiar de manos.
Absorption and timingAbsorción y calendario
How many homes close each year in this building's price band and postcode, against how many it is about to deliver. No brochure answers this, and it governs both the resale and the developer's willingness to discount.
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| BandBanda, 33136, 33130, 33128 | Closed / 12 moCerradas / 12 m | Median pricePrecio mediano | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $550,000 – $900,000$550.000 – $900.000 | 131 | $652,500 | $618 |
| $900,000 – $1.3M$900.000 – $1,3M | 32 | $1,045,000 | $756 |
Absorption and timingAbsorción y calendario
Across 33136, 33130 and 33128, 131 homes closed at $550,000 to $900,000 and 32 at $900,000 to $1.3M in the last twelve months. 242 residences is 1.5 years of that flow, manageable. 33136 itself is heavy, 19.4 months of supply with asks at $671 a foot against $536 paid, but that is older stock; a riverfront building with a marina does not compete with it. The real risk is timing: no recorded land purchase, no loan, no groundbreaking, so the model holds 39 months from today and it could be longer.
En 33136, 33130 y 33128 cerraron 131 viviendas entre $550.000 y $900.000 y 32 entre $900.000 y $1,3M en los últimos doce meses. Las 242 residencias son 1,5 años de ese flujo, manejable. El 33136 en sí está pesado, 19,4 meses de inventario con precios pedidos de $671 el pie frente a $536 pagados, pero eso es producto antiguo; la ribera con marina no compite con él. El riesgo real es el calendario: sin compra del terreno registrada, sin préstamo y sin inicio de obra, el modelo cuenta 39 meses desde hoy y podría ser más.
The market it lands inEl mercado en el que aterriza
Everything for sale in 33136, 33130, 33128 today against everything that actually sold there this past year. This is the pool your resale competes in.
Todo lo que está a la venta hoy en 33136, 33130, 33128 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Asking is an opinion, sold is a fact, and months of supply is your leverage. Do not compare this building to the postcode median, which mixes in stock built decades ago: the comparison that counts is the band below.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
What recent deliveries resell forA cuánto revende la obra nueva reciente
The only read-across that means anything here: condominiums in 33136, 33130, 33128 built from 2023 onward, people who bought new and took delivery, and what their units resell for now.
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33136, 33130, 33128 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Year of resaleAño de reventa | ClosingsCierres | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|
| 2023 | 1 | withheld, 1 saleomitido, 1 venta |
| 2024 | 1 | withheld, 1 saleomitido, 1 venta |
| 2025 | 6 | $1,027 |
| 2026 | 5 | $914 |
Under 5 transactions a median is noise, so it is withheld. Recently delivered buildings are thin by nature, which is itself worth knowing before counting on a quick resale.
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
The basisEl precio de entrada
What it asks per foot against what its band actually closes at. Comparing one preconstruction ask to another tells you nothing: both are price lists.
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
A riverfront premium to priceUna prima de ribera que hay que cuantificar
The band medians ($618 and $756 a foot) are older stock and not the yardstick. New stock is: condominiums built since 2023 across the three postcodes resold at a median $914 a foot this year, Smart Brickell at $923 and District 225 at $881. The $670,000 entry suite on the smallest 497 sf plan is about $1,348 a foot, and the MLS two-bedroom 630 asks $1,556 on 800 sf. That is a 45 to 70 percent premium over delivered stock nearby, for the water, the marina and a newer building. Negotiate that premium before paying it.
Las medianas de banda ($618 y $756 el pie) son producto antiguo y no son la vara. La obra nueva sí: los condominios de 2023 en adelante en los tres códigos postales revendieron a una mediana de $914 el pie este año, Smart Brickell a $923 y District 225 a $881. La suite de entrada a $670.000 sobre la planta más pequeña de 497 sf son unos $1.348 el pie, y el dos dormitorios 630 del MLS pide $1.556 sobre 800 sf. Es una prima del 45% al 70% sobre lo entregado cerca, por el agua, la marina y un edificio nuevo. Negocie esa prima antes de pagarla.
On the MLS todayHoy en el MLS
2 listings at this address are Active right now, pulled 2026-09-30. Leases are excluded: a monthly rent sitting in the price column wrecks any comparison. This is what a buyer can actually transact on today, as opposed to what a price list says.
2 fichas activas en esta dirección ahora mismo, extraídas el 2026-09-30. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| UnitUnidad | Bd/BaDor/Ba | InteriorInterior | AskingPedido | $/sf | HOA / moComunidad / mes | DaysDías |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 728 | 1/1 | — | $1,015,000 | — | $986 | 47 |
| 630 | 2/2 | 800 sf | $1,244,800 | $1,556 | $1,114 | 47 |
On new construction the MLS area is routinely the total rather than the interior, and it runs larger than the County's recorded figure, by 10 to 30 percent on the units already tested in this pipeline. Treat the $/sf column as the seller's own arithmetic and re-divide by the recorded area before comparing it with anything delivered.
En obra nueva la superficie del MLS suele ser la total y no la interior, y sale mayor que la registrada por el Condado, entre un 10 y un 30 por ciento en las unidades ya contrastadas de este pipeline. Trate la columna de $/sf como la aritmética del propio vendedor y vuelva a dividir por la superficie registrada antes de compararla con cualquier producto ya entregado.
PhotographsFotografías
The 13 photographs carried on MLS listing A12004145 at this address. On a building still under construction these are the developer's renders and the sales-gallery material, not the finished product.
Las 13 fotografías de la ficha MLS A12004145 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Photographs © SEFMLS, displayed from the MLS under the same licence that permits display of the listing itself. Renders are the developer's own and are subject to change.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
What the deposit costs to holdLo que cuesta mantener el depósito
A preconstruction deposit is committed years before you hold a deed, earning nothing. That carry is a real cost of the trade and it is never in the pitch. Modelled on $670,000 at 4.5% simple, 39 months to delivery.
Un depósito de preconstrucción queda comprometido años antes de que usted tenga la escritura, sin rendir nada. Ese coste es real y nunca aparece en el argumentario de venta. Modelado sobre $670,000 al 4.5% simple, a 39 meses de la entrega.
| MilestoneHito | % | PaymentPago | CommittedComprometido | HeldRetenido | CarryCoste |
|---|---|---|---|---|---|
| At contract (assumed standard)En el contrato (estándar supuesto) | 10% | $67,000 | $67,000 | 39 mo | −$9,799 |
| 90 days after contract90 días después del contrato | 10% | $67,000 | $134,000 | 36 mo | −$18,090 |
| At groundbreakingAl inicio de obra | 10% | $67,000 | $201,000 | 30 mo | −$22,612 |
| At closingEn el cierre | 70% | $469,000 | $670,000 | 0 mo | −$0 |
| Committed before closingComprometido antes del cierre | $670,000 | −$50,501 |
Nothing is rented and nothing is owned meanwhile, so the whole return has to come from the gap between contract price and the market at delivery. That carry, about $50,501, is the hurdle before you break even, and deposits are generally non-refundable, so a delivery that slips extends it without your consent.
Mientras tanto no se alquila nada y no se posee nada, así que todo el retorno tiene que salir de la diferencia entre el precio de contrato y el mercado en la entrega. Ese coste, unos $50,501, es el listón antes de quedar en cero, y los depósitos suelen ser no reembolsables, así que un retraso lo alarga sin su consentimiento.
Carry at deliveryCostes a la entrega
What it costs to own before any income, on the smallest residence of 497 sf.
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 497 sf.
| HOA at $1.39/sf/monthGastos de comunidad a $1,39/sf/mes | −$8,290 |
| Property tax at 2.02% of $670,000Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $670,000 | −$13,534 |
| Insurance (HO-6), $3.60/sfSeguro (HO-6), $3,60/sf | −$1,789 |
| Annual carry, before any incomeCoste anual, antes de cualquier ingreso | −$23,613 |
What to secure before you signQué asegurar antes de firmar
The developer has not published a deposit schedule. We assume the Miami standard 10/10/10/70 over delivery around late 2029: 30 percent at work for about three years, roughly $201,000 on the $670,000 suite, with no income. The MLS rows state association fees of $986 a month on the one-bedroom and $1,114 on the two-bedroom. Three conditions: deposits in escrow, the second 10 percent tied to the recorded land purchase, and the seven-night minimum written into the declaration, not only on the website.
El promotor no ha publicado calendario de depósitos. Suponemos el estándar de Miami 10/10/10/70 con entrega hacia finales de 2029: un 30% inmovilizado unos tres años, unos $201.000 sobre la suite de $670.000, sin ingreso. Las fichas MLS indican una cuota de comunidad de $986 al mes en el un dormitorio y $1.114 en el dos dormitorios. Tres condiciones: depósitos en cuenta de garantía, el segundo 10% atado a la compra registrada del terreno, y el mínimo de 7 noches escrito en la declaración, no solo en la web.
Delivery riskRiesgo de entrega
| Construction financingFinanciación de la construcción | No construction loan reported. In November 2025 the developer had the site under contract (Florida YIMBY), and the County still records the 2022 sellers as owners of the 517 and 555 NW South River Dr parcels.Sin préstamo de construcción publicado. En noviembre de 2025 el promotor tenía el terreno bajo contrato (Florida YIMBY), y el Condado todavía registra como propietario de las parcelas de 517 y 555 NW South River Dr a los vendedores de 2022. |
| PresoldPrevendido | Not disclosedNo divulgado |
| DeliveryEntrega | 2028 on the broker sheet, 2029 on the marketing brokers' pages; the MLS rows say 2028 and 2026. With no groundbreaking announced and no land purchase recorded, none of those dates is a schedule.2028 según la hoja del broker, 2029 según las páginas de los brokers que lo comercializan; las fichas MLS dicen 2028 y 2026. Sin inicio de obra anunciado ni compra del terreno registrada, ninguna de esas fechas es un calendario. |
| DeveloperPromotor | Alta Development, Henry Pino's firm, already building rental-friendly condominiums on the Miami River. Architecture by FormGroup, interiors by Adriana Hoyos. The developer markets EB-5 eligibility.Alta Development, de Henry Pino, que ya levanta condominios aptos para renta en el río Miami. Arquitectura de FormGroup, interiores de Adriana Hoyos. El promotor anuncia elegibilidad EB-5. |
| Rental policyPolítica de alquiler | Seven-night minimum stay, as marketed on the developer's own site (read 30 September 2026). Weekly rental, not nightly. No declaration is recorded yet, so this is a sales claim and not an instrumentEstancia mínima de siete noches, según la web del propio promotor (leída el 30 de septiembre de 2026). Renta semanal, no por noches. Aún no hay declaración registrada, así que es una promesa comercial y no un documento |
RecommendationRecomendación
Reserve the location, negotiate the priceReserve la ubicación, negocie el precio
Riverfront with a marina in small units from $650,000, 1.5 years of band demand and a seven-night minimum that allows weekly rental. The price sits 45 to 70 percent above new stock nearby.
Reserve a water-facing unit with the first 10 percent in escrow, tie the rest to the land closing and the loan, and negotiate toward the downtown resale line, not the price list.
Ribera con marina en unidades pequeñas desde $650.000, 1,5 años de demanda en su banda y un mínimo de 7 noches que permite renta semanal. El precio está entre un 45% y un 70% sobre la obra nueva cercana.
Reserve una unidad al agua con el primer 10% en garantía, ate el resto a la compra del terreno y al préstamo, y negocie hacia la línea de reventa del centro, no hacia la lista.
Want the rest of it?¿Quiere el resto?
I am Steve Gabison, a Florida broker, licence BK3411036. I wrote this page. New developments are Carolina Peña's desk at BlueBay Brokers, broker, licence BK3288753: she will send you what is behind it, in English or Spanish.
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
The full fileEl expediente completo
This page is the public read. The file adds the unit-level price list and what is actually left, the developer's land basis and what it says about room on price, the recorded rental language, and a rental underwriting on the specific line you are looking at. No charge.
Esta página es la versión pública. El expediente añade la lista de precios unidad por unidad y lo que queda realmente, la base del terreno del promotor y lo que implica sobre el margen de negociación, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
On the purchaseEn la compra
Developers in this pipeline pay a cooperating broker, so having me represent you costs nothing on top of the price. I negotiate the deposit schedule, the credits and the co-broke, with the recorded comps to argue from.
Los promotores de este pipeline pagan al bróker colaborador, así que tenerme como su representante no le cuesta nada sobre el precio. Negocio el calendario de depósitos, los créditos y la comisión, con los comparables registrados en la mano.
The full file on Vista HarborEl expediente completo de Vista Harbor
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SourcesFuentes
- Florida YIMBY, Alta Development plans Vista Harbor Residences & Yacht Club for 555 NW S River Dr (Nov 2025)
- Vista Harbor, developer's site (prices, unit count, seven-night minimum, read 30 September 2026)
- Miami-Dade Property Appraiser, folios 01-4138-003-0170 and -0180 (owner and last deed)
Method, licence and disclaimersMétodo, licencia y advertencias
Absorption and closed prices © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS via Bridge Data Output, pulled 2026-09-30. Deemed reliable, not guaranteed.
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-09-30. Se consideran fiables, sin garantía.
Developer data. Unit counts, sizes, pricing and delivery dates are the developer's own and are not verified by BlueBay Brokers LLC, which does not represent the developers named here and receives no compensation from them.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
Not investment advice. A scenario built from stated assumptions. Deposit carry uses simple interest and ignores tax. The recorded condominium documents govern every legal question raised here. Consult your own tax and legal advisers.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
Rental policy as published by the developer and routinely amended before closing.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.