The betLa apuesta
ICON Beach is a 38-storey, 350-residence tower on the Intracoastal side of Hollywood Beach by Related Group and BH Group, and the number that decides it is $1,184 a foot: the median of its four MLS asks, against $671 for condos built since 2015 that closed in 33019 over the past year. It is financed, under construction and delivered furnished. The price sets a benchmark the beach has never tested.
ICON Beach es una torre de 38 pisos y 350 residencias del lado del Intracoastal de Hollywood Beach, de Related Group y BH Group, y la cifra que la decide es $1.184 el pie: la mediana de sus cuatro precios en el MLS, frente a $671 en los condos construidos desde 2015 que cerraron en 33019 este último año. Está financiada, en obra y se entrega amueblada. El precio fija una referencia que la playa nunca ha puesto a prueba.
Absorption and timingAbsorción y calendario
How many homes close each year in this building's price band and postcode, against how many it is about to deliver. No brochure answers this, and it governs both the resale and the developer's willingness to discount.
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| BandBanda, 33019 | Closed / 12 moCerradas / 12 m | Median pricePrecio mediano | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $800K – $1.4M$800K – $1,4M | 97 | $1,015,000 | $519 |
| $1.4M – $2.8M$1,4M – $2,8M | 51 | $1,795,000 | $669 |
Enough buyers, few of them for condosCompradores hay, pocos de condos
The 350 residences equal 2.4 years of the 148 homes that closed between $800,000 and $2.8 million in 33019 over the past year. Most were not condos: 81 houses, 16 townhouses and 51 condominiums, 34 of them below $1.4 million and 17 above. None of those 17 was in a building delivered since 2015, so above $1.4 million ICON sells into a market where new condos have no resale record yet. 33019 holds 13.7 months of supply across all prices, a buyer's market.
Las 350 residencias equivalen a 2,4 años de las 148 viviendas que cerraron entre $800.000 y $2,8 millones en 33019 este último año. La mayoría no eran condos: 81 casas, 16 townhouses y 51 condominios, 34 por debajo de $1,4 millones y 17 por encima. Ninguno de esos 17 estaba en un edificio entregado desde 2015, así que por encima de $1,4 millones ICON vende en un mercado donde el condo nuevo todavía no tiene historial de reventa. 33019 tiene 13,7 meses de oferta en todos los precios, un mercado de compradores.
The market it lands inEl mercado en el que aterriza
Everything for sale in 33019 today against everything that actually sold there this past year. This is the pool your resale competes in.
Todo lo que está a la venta hoy en 33019 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Asking is an opinion, sold is a fact, and months of supply is your leverage. Do not compare this building to the postcode median, which mixes in stock built decades ago: the comparison that counts is the band below.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
What recent deliveries resell forA cuánto revende la obra nueva reciente
The only read-across that means anything here: condominiums in 33019 built from 2023 onward, people who bought new and took delivery, and what their units resell for now.
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33019 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
Not a thin market, an empty one: 33019 has no condominium built from 2023 onward that has since resold. There is no delivered comparable in this postcode, so the resale value of a new condominium here is genuinely unmeasured rather than measured and reassuring. Weigh the basis and the absorption below accordingly, and read the exit as slow until this table has rows in it.
No es un mercado delgado, es un mercado vacío: en 33019 no hay ningún condominio construido desde 2023 que haya revendido después. No existe un comparable ya entregado en este código postal, así que el valor de reventa de un condominio nuevo aquí está sin medir, no medido y tranquilizador. Pondere en consecuencia el precio de entrada y la absorción de más abajo, y dé por lenta la salida mientras esta tabla siga vacía.
The basisEl precio de entrada
What it asks per foot against what its band actually closes at. Comparing one preconstruction ask to another tells you nothing: both are price lists.
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
A Brickell price on Hollywood BeachPrecio de Brickell en Hollywood Beach
The four residences on the MLS ask $1,147 to $1,245 a foot, median $1,184, from a 948 sf one-bedroom at $1,180,000 (#1205) to a 1,725 sf three-bedroom at $2,105,000 (#509). Condos built since 2015 in 33019 closed at a median $671 over the past year across 78 sales, Hyde Beach at $671 and Hyde Beach House at $688. The ask sits 76% above that. Part of the gap is real: furnished delivery, a marina, a closed loan. Unit 405 shows 9,458 sf on the MLS, a typing error; it does not move the median.
Las cuatro residencias en el MLS piden de $1.147 a $1.245 el pie, mediana $1.184, desde un dormitorio de 948 sf a $1.180.000 (#1205) hasta un tres dormitorios de 1.725 sf a $2.105.000 (#509). Los condos construidos desde 2015 en 33019 cerraron a una mediana de $671 este último año en 78 ventas, Hyde Beach a $671 y Hyde Beach House a $688. El precio pedido está un 76% por encima. Parte de la diferencia es real: entrega amueblada, marina, préstamo cerrado. La unidad 405 figura con 9.458 sf en el MLS, un error de tecleo; no mueve la mediana.
On the MLS todayHoy en el MLS
4 listings at this address are Active right now, pulled 2026-10-28. Leases are excluded: a monthly rent sitting in the price column wrecks any comparison. This is what a buyer can actually transact on today, as opposed to what a price list says.
4 fichas activas en esta dirección ahora mismo, extraídas el 2026-10-28. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| UnitUnidad | Bd/BaDor/Ba | InteriorInterior | AskingPedido | $/sf | HOA / moComunidad / mes | DaysDías |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 405 | 1/1 | 9,458 sf | $995,000 | $105 | — | 571 |
| 1205 | 1/1 | 948 sf | $1,180,000 | $1,245 | — | 155 |
| 902 | 3/3 | 1,695 sf | $1,945,000 | $1,147 | $3,051 | 570 |
| 509 | 3/3 | 1,725 sf | $2,105,000 | $1,220 | $3,105 | 203 |
On new construction the MLS area is routinely the total rather than the interior, and it runs larger than the County's recorded figure, by 10 to 30 percent on the units already tested in this pipeline. Treat the $/sf column as the seller's own arithmetic and re-divide by the recorded area before comparing it with anything delivered.
En obra nueva la superficie del MLS suele ser la total y no la interior, y sale mayor que la registrada por el Condado, entre un 10 y un 30 por ciento en las unidades ya contrastadas de este pipeline. Trate la columna de $/sf como la aritmética del propio vendedor y vuelva a dividir por la superficie registrada antes de compararla con cualquier producto ya entregado.
PhotographsFotografías
The 22 photographs carried on MLS listing A11739082 at this address. On a building still under construction these are the developer's renders and the sales-gallery material, not the finished product.
Las 22 fotografías de la ficha MLS A11739082 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Photographs © SEFMLS, displayed from the MLS under the same licence that permits display of the listing itself. Renders are the developer's own and are subject to change.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
What the deposit costs to holdLo que cuesta mantener el depósito
A preconstruction deposit is committed years before you hold a deed, earning nothing. That carry is a real cost of the trade and it is never in the pitch. Modelled on $1,180,000 at 4.5% simple, 26 months to delivery.
Un depósito de preconstrucción queda comprometido años antes de que usted tenga la escritura, sin rendir nada. Ese coste es real y nunca aparece en el argumentario de venta. Modelado sobre $1,180,000 al 4.5% simple, a 26 meses de la entrega.
| MilestoneHito | % | PaymentPago | CommittedComprometido | HeldRetenido | CarryCoste |
|---|---|---|---|---|---|
| At contract (assumed standard)En el contrato (estándar asumido) | 10% | $118,000 | $118,000 | 26 mo | −$11,505 |
| At 6 months (assumed)A los 6 meses (asumido) | 10% | $118,000 | $236,000 | 20 mo | −$8,850 |
| At top-off (assumed)Al remate de estructura (asumido) | 10% | $118,000 | $354,000 | 11 mo | −$4,868 |
| At closingEn el cierre | 70% | $826,000 | $1,180,000 | 0 mo | −$0 |
| Committed before closingComprometido antes del cierre | $1,180,000 | −$25,222 |
Nothing is rented and nothing is owned meanwhile, so the whole return has to come from the gap between contract price and the market at delivery. That carry, about $25,222, is the hurdle before you break even, and deposits are generally non-refundable, so a delivery that slips extends it without your consent.
Mientras tanto no se alquila nada y no se posee nada, así que todo el retorno tiene que salir de la diferencia entre el precio de contrato y el mercado en la entrega. Ese coste, unos $25,222, es el listón antes de quedar en cero, y los depósitos suelen ser no reembolsables, así que un retraso lo alarga sin su consentimiento.
Carry at deliveryCostes a la entrega
What it costs to own before any income, on the smallest residence of 948 sf.
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 948 sf.
| HOA at $1.8/sf/monthGastos de comunidad a $1,8/sf/mes | −$20,477 |
| Property tax at 2.02% of $1,180,000Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $1,180,000 | −$23,836 |
| Insurance (HO-6), $3.60/sfSeguro (HO-6), $3,60/sf | −$3,413 |
| Annual carry, before any incomeCoste anual, antes de cualquier ingreso | −$47,726 |
What to get before you signLo que hay que obtener antes de firmar
The construction loan is closed: $360 million from Tyko Capital in April 2026, and ground was broken on 18 June 2026 for delivery in 2028. The developer has not published sales figures. The carry above assumes the Miami standard 10/10/10/70 because no schedule is published; one aggregator page shows 20% at contract and 20% more months later for launch buyers, which would double that carry, so get the schedule in writing. Dues on the three-bedroom listings run $1.80 a foot, about $3,100 a month. Marketed as annual rental only.
El préstamo de construcción está cerrado: $360 millones de Tyko Capital en abril de 2026, y la obra arrancó el 18 de junio de 2026 para entregar en 2028. El promotor no ha publicado cifras de ventas. El coste de arriba asume el estándar de Miami 10/10/10/70 porque no hay calendario publicado; una página agregadora muestra un 20% al contrato y otro 20% meses después para los compradores del lanzamiento, lo que duplicaría ese coste, así que pida el calendario por escrito. Las cuotas de las fichas de tres dormitorios son $1,80 el pie, unos $3.100 al mes. Se comercializa solo para renta anual.
Delivery riskRiesgo de entrega
| Construction financingFinanciación de la construcción | $360 million construction loan from Tyko Capital, closed April 2026 (Commercial Observer).Préstamo de construcción de $360 millones de Tyko Capital, cerrado en abril de 2026 (Commercial Observer). |
| PresoldPrevendido | Not disclosedNo divulgado |
| DeliveryEntrega | 2028 (Commercial Observer, April 2026; Florida YIMBY, June 2026). Ground broken 18 June 2026; sales launched March 2024.2028 (Commercial Observer, abril de 2026; Florida YIMBY, junio de 2026). Inicio de obra el 18 de junio de 2026; ventas lanzadas en marzo de 2024. |
| DeveloperPromotor | Related Group and BH Group, joint venture. Interiors by Meyer Davis (MLS). Sales launched March 2024 with Dezer Platinum Realty; current listings by Fortune International. Presales not published.Related Group y BH Group, en sociedad. Interiores de Meyer Davis (MLS). Ventas lanzadas en marzo de 2024 con Dezer Platinum Realty; las fichas actuales son de Fortune International. Preventas no publicadas. |
| Rental policyPolítica de alquiler | Marketed as annual rental only (broker inventory sheet, read 17 September 2026)Comercializado solo para renta anual (hoja de inventario de broker, leída el 17 de septiembre de 2026) |
RecommendationRecomendación
Buy the financing, negotiate the footCompre la financiación, negocie el pie
ICON Beach has what most of this pipeline lacks: a closed $360 million loan, a site under construction, Related's delivery record, furnished residences, a marina and Intracoastal views beside the Diplomat.
At $1,184 a foot it asks 76% more than new Hollywood Beach stock closes at. Buy it to live in or to hold, not to flip, take the lowest lines, and get the deposit schedule in writing first.
ICON Beach tiene lo que le falta a casi todo este pipeline: un préstamo de $360 millones cerrado, la obra en marcha, el historial de entregas de Related, residencias amuebladas, marina y vistas al Intracoastal junto al Diplomat.
A $1.184 el pie pide un 76% más de lo que cierra el producto nuevo de Hollywood Beach. Cómprela para vivir o para mantener, no para revender, elija las líneas más bajas y obtenga antes el calendario de depósitos por escrito.
Want the rest of it?¿Quiere el resto?
I am Steve Gabison, a Florida broker, licence BK3411036. I wrote this page. New developments are Carolina Peña's desk at BlueBay Brokers, broker, licence BK3288753: she will send you what is behind it, in English or Spanish.
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
The full fileEl expediente completo
This page is the public read. The file adds the unit-level price list and what is actually left, the developer's land basis and what it says about room on price, the recorded rental language, and a rental underwriting on the specific line you are looking at. No charge.
Esta página es la versión pública. El expediente añade la lista de precios unidad por unidad y lo que queda realmente, la base del terreno del promotor y lo que implica sobre el margen de negociación, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
On the purchaseEn la compra
Developers in this pipeline pay a cooperating broker, so having me represent you costs nothing on top of the price. I negotiate the deposit schedule, the credits and the co-broke, with the recorded comps to argue from.
Los promotores de este pipeline pagan al bróker colaborador, así que tenerme como su representante no le cuesta nada sobre el precio. Negocio el calendario de depósitos, los créditos y la comisión, con los comparables registrados en la mano.
The full file on ICON Beach HollywoodEl expediente completo de ICON Beach Hollywood
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SourcesFuentes
- Commercial Observer, Related Group and BH Group land $360M construction loan from Tyko for Icon Beach (April 2026)
- Florida YIMBY, 38-story Icon Beach Waterfront Residences breaks ground in Hollywood (June 2026)
- Florida YIMBY, Icon Beach to offer 350 condos at 3724 South Ocean Drive (March 2024)
- Mann Report, Related Group and BH Group launch sales at Icon Beach Residences (March 2024)
Method, licence and disclaimersMétodo, licencia y advertencias
Absorption and closed prices © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS via Bridge Data Output, pulled 2026-10-28. Deemed reliable, not guaranteed.
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-10-28. Se consideran fiables, sin garantía.
Developer data. Unit counts, sizes, pricing and delivery dates are the developer's own and are not verified by BlueBay Brokers LLC, which does not represent the developers named here and receives no compensation from them.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
Not investment advice. A scenario built from stated assumptions. Deposit carry uses simple interest and ignores tax. The recorded condominium documents govern every legal question raised here. Consult your own tax and legal advisers.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
Rental policy as published by the developer and routinely amended before closing.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.