The betLa apuesta
Okan Tower is a 70-storey downtown tower already past its 40th floor, and its one-bedroom asks $1,250,000, which is $1,136 to $1,667 a foot depending on the plan, against $879 for condos built since 2023 that resold in 33136 and 33132 this year. You are buying a structure that is going up on closed financing. You are paying a large premium per foot for it.
Okan Tower es una torre de 70 pisos en el downtown que ya supera el piso 40, y su apartamento de un dormitorio pide $1.250.000, es decir de $1.136 a $1.667 el pie según la planta, frente a $879 en los condominios construidos desde 2023 que se revendieron este año en 33136 y 33132. Compra una estructura que sube con la financiación cerrada. Y paga por ella una prima por pie muy alta.
Absorption and timingAbsorción y calendario
How many homes close each year in this building's price band and postcode, against how many it is about to deliver. No brochure answers this, and it governs both the resale and the developer's willingness to discount.
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| BandBanda, 33136, 33132 | Closed / 12 moCerradas / 12 m | Median pricePrecio mediano | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $900K – $1.5M$900K – $1,5M | 51 | $1,150,000 | $661 |
| $1.5M – $3M$1,5M – $3M | 14 | $2,037,500 | $958 |
Six years of supply, two and a half for the Sky ResidencesSeis años de oferta, dos y medio para las Sky Residences
399 residences against 65 closings a year in the $900K to $3M bands of 33136 and 33132 is 6.1 years of supply. That overstates the overlap: 236 of the 399 are Short-Term Rental Residences sold into Hilton's room inventory, a yield product with its own buyer, so the 163 Sky Residences alone are 2.5 years. The submarket is heavy either way: 955 active listings, 26.5 months of stock, asks at $824 a foot against $532 paid. Okan reported 60 percent sold in January 2025 and nothing since, so the launch cohort has taken the cheap end of the list and what remains is priced by the developer, not by momentum.
399 residencias frente a 65 cierres al año en las bandas de $900K a $3M de 33136 y 33132 son 6,1 años de oferta. La cifra exagera el solapamiento: 236 de las 399 son Short-Term Rental Residences integradas en el inventario de habitaciones de Hilton, un producto de rentabilidad con su propio comprador, así que las 163 Sky Residences solas son 2,5 años. El submercado está cargado de todos modos: 955 fichas activas, 26,5 meses de stock, precios pedidos de $824 el pie frente a $532 pagados. Okan anunció un 60 por ciento vendido en enero de 2025 y nada desde entonces, así que el primer grupo de compradores se llevó la parte barata de la lista y lo que queda lo fija el promotor, no el impulso de ventas.
The market it lands inEl mercado en el que aterriza
Everything for sale in 33136, 33132 today against everything that actually sold there this past year. This is the pool your resale competes in.
Todo lo que está a la venta hoy en 33136, 33132 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Asking is an opinion, sold is a fact, and months of supply is your leverage. Do not compare this building to the postcode median, which mixes in stock built decades ago: the comparison that counts is the band below.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
What recent deliveries resell forA cuánto revende la obra nueva reciente
The only read-across that means anything here: condominiums in 33136, 33132 built from 2023 onward, people who bought new and took delivery, and what their units resell for now.
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33136, 33132 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Year of resaleAño de reventa | ClosingsCierres | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|
| 2024 | 8 | $1,128 |
| 2025 | 16 | $869 |
| 2026 | 19 | $879 |
Under 5 transactions a median is noise, so it is withheld. Recently delivered buildings are thin by nature, which is itself worth knowing before counting on a quick resale.
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
The basisEl precio de entrada
What it asks per foot against what its band actually closes at. Comparing one preconstruction ask to another tells you nothing: both are price lists.
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
A large premium to new resalesUna prima alta sobre la reventa nueva
The only live ask is a one-bedroom on floor 59 at $1,250,000 (MLS A12118663, listed 5 November 2026), with no area on the listing. The developer's one-bedroom plans run 750 to 1,100 sf interior, so that is $1,136 to $1,667 a foot. Homes at $900K to $1.5M here close at a median $661, and condos built since 2023 resold at $879 in 2026, down 22 percent from 2024. So you pay 29 to 90 percent over new resales. Get the plan behind 5909 in writing first: it moves the per-foot price by half.
El único precio vivo es un dormitorio en el piso 59 a $1.250.000 (MLS A12118663, publicado el 5 de noviembre de 2026), sin superficie en la ficha. Las plantas de un dormitorio del promotor van de 750 a 1.100 sf interiores, así que salen de $1.136 a $1.667 el pie. Las viviendas de $900K a $1,5M cierran aquí a una mediana de $661, y los condominios construidos desde 2023 se revendieron a $879 en 2026, un 22 por ciento menos que en 2024. Paga por tanto entre un 29 y un 90 por ciento sobre la reventa nueva. Consiga por escrito la planta de la 5909 antes que nada: cambia el precio por pie a la mitad.
On the MLS todayHoy en el MLS
1 listing at this address is Active right now, pulled 2026-11-09. Leases are excluded: a monthly rent sitting in the price column wrecks any comparison. This is what a buyer can actually transact on today, as opposed to what a price list says.
1 ficha activa en esta dirección ahora mismo, extraídas el 2026-11-09. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| UnitUnidad | Bd/BaDor/Ba | InteriorInterior | AskingPedido | $/sf | HOA / moComunidad / mes | DaysDías |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 5909 | 1/1 | — | $1,250,000 | — | — | 1 |
Every one of these listings leaves the area field empty, so no $/sf can be computed from the MLS for this building and the figures elsewhere on this page rest on the developer's published sizes instead. Ask the sales centre for the plan sheet with interior area stated, and check it against the recorded area once the Declaration is filed.
Ninguna de estas fichas rellena el campo de superficie, así que no puede calcularse ningún $/sf desde el MLS para este edificio y las cifras del resto de la página se apoyan en las medidas publicadas por el promotor. Pida a la sala de ventas la ficha de planta con la superficie interior indicada, y contrástela con la superficie registrada cuando se inscriba la Declaración.
Floor plansPlantas
Interior area and total area are stated separately, and the difference is the balcony. This matters because a listing that quotes the total looks cheaper per square foot than it is, and the County records only the interior. Every $/sf figure on this page uses interior area.
La superficie interior y la superficie total se indican por separado, y la diferencia es la terraza. Importa porque una ficha que cita el total parece más barata por pie cuadrado de lo que es, y el Condado registra solo el interior. Todas las cifras de $/sf de esta página usan superficie interior.
| PlanPlanta | InteriorInterior | TotalTotal | BalconyTerraza |
|---|---|---|---|
| A7 · 1 bedA7 · 1 dorm. | 750 sf | 870 sf | 120 sf |
| A14 · 1 bedA14 · 1 dorm. | 1100 sf | 1220 sf | 120 sf |
| B1 · 2 bedB1 · 2 dorm. | 1060 sf | 1265 sf | 205 sf |
| B3 · 2 bedB3 · 2 dorm. | 1250 sf | 1475 sf | 225 sf |
| C10 · 3 bedC10 · 3 dorm. | 1895 sf | 2385 sf | 490 sf |
| C2 · 3 bedC2 · 3 dorm. | 2075 sf | 2550 sf | 475 sf |
PhotographsFotografías
The 13 photographs carried on MLS listing A12118663 at this address. On a building still under construction these are the developer's renders and the sales-gallery material, not the finished product.
Las 13 fotografías de la ficha MLS A12118663 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Photographs © SEFMLS, displayed from the MLS under the same licence that permits display of the listing itself. Renders are the developer's own and are subject to change.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
What the deposit costs to holdLo que cuesta mantener el depósito
A preconstruction deposit is committed years before you hold a deed, earning nothing. That carry is a real cost of the trade and it is never in the pitch. Modelled on $1,250,000 at 4.5% simple, 25 months to delivery.
Un depósito de preconstrucción queda comprometido años antes de que usted tenga la escritura, sin rendir nada. Ese coste es real y nunca aparece en el argumentario de venta. Modelado sobre $1,250,000 al 4.5% simple, a 25 meses de la entrega.
| MilestoneHito | % | PaymentPago | CommittedComprometido | HeldRetenido | CarryCoste |
|---|---|---|---|---|---|
| At contract (assumed standard)En el contrato (estándar asumido) | 10% | $125,000 | $125,000 | 25 mo | −$11,719 |
| Second instalment (assumed standard)Segundo pago (estándar asumido) | 10% | $125,000 | $250,000 | 22 mo | −$10,312 |
| Third instalment (assumed standard)Tercer pago (estándar asumido) | 10% | $125,000 | $375,000 | 13 mo | −$6,094 |
| At closingEn el cierre | 70% | $875,000 | $1,250,000 | 0 mo | −$0 |
| Committed before closingComprometido antes del cierre | $1,250,000 | −$28,125 |
Nothing is rented and nothing is owned meanwhile, so the whole return has to come from the gap between contract price and the market at delivery. That carry, about $28,125, is the hurdle before you break even, and deposits are generally non-refundable, so a delivery that slips extends it without your consent.
Mientras tanto no se alquila nada y no se posee nada, así que todo el retorno tiene que salir de la diferencia entre el precio de contrato y el mercado en la entrega. Ese coste, unos $28,125, es el listón antes de quedar en cero, y los depósitos suelen ser no reembolsables, así que un retraso lo alarga sin su consentimiento.
Carry at deliveryCostes a la entrega
What it costs to own before any income, on the entry residence. Its area is not published, so the lines priced per foot are left blank rather than guessed.
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia de entrada. Su superficie no está publicada, así que las líneas calculadas por pie se dejan en blanco en lugar de suponerlas.
| HOA, not published by the developerGastos de comunidad, no publicados por el promotor | — |
| Property tax at 2.02% of $1,250,000Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $1,250,000 | −$25,250 |
| Insurance (HO-6), $3.60/sfSeguro (HO-6), $3,60/sf | — |
| Annual carry, before any incomeCoste anual, antes de cualquier ingreso | −$25,250 |
What to secure before you signQué asegurar antes de firmar
Three things. The rental clause: the broker sheet markets the Sky Residences at a 30-day minimum, while the Short-Term Rental Residences rent nightly only inside Hilton's programme, so you are choosing between a home and a hotel room, and the declaration should say which. The deposit schedule: not published, so the carry uses Miami's 10/10/10/70, about $28,125 on $1,250,000 over 25 months. And the C-PACE: it is repaid as an assessment with the property tax, so ask what share of the $200M each unit carries after delivery.
Tres cosas. La cláusula de alquiler: la hoja de broker comercializa las Sky Residences con un mínimo de 30 días, mientras que las Short-Term Rental Residences se alquilan por noche solo dentro del programa de Hilton, así que elige entre una vivienda y una habitación de hotel, y la declaración debe decir cuál. El calendario de depósitos: no publicado, así que el coste usa el 10/10/10/70 de Miami, unos $28.125 sobre $1.250.000 en 25 meses. Y el C-PACE: se devuelve como una contribución junto con el impuesto sobre la propiedad, así que pregunte qué parte de los $200M soporta cada unidad tras la entrega.
Delivery riskRiesgo de entrega
| Construction financingFinanciación de la construcción | $200M of C-PACE financing from Bayview PACE, closed January 2026 with the structure at the 40th floor (The Real Deal, 7 January 2026). Okan Group had sought EB-5 capital for the tower in August 2025.$200M de financiación C-PACE de Bayview PACE, cerrados en enero de 2026 con la estructura en el piso 40 (The Real Deal, 7 de enero de 2026). Okan Group había buscado capital EB-5 para la torre en agosto de 2025. |
| PresoldPrevendido | 60% at last disclosure60% en la última divulgación |
| DeliveryEntrega | 2028 per Florida YIMBY (January 2026); the broker inventory sheet says 2029. Ground was broken in 2022 and the tower passed its 40th of 70 floors in January 2026. 25 months is the model here, not a contract date.2028 según Florida YIMBY (enero de 2026); la hoja de inventario de broker dice 2029. La obra arrancó en 2022 y la torre superó el piso 40 de 70 en enero de 2026. Los 25 meses son el modelo de esta página, no una fecha de contrato. |
| DeveloperPromotor | Okan Group, the Istanbul developer founded in 1972 and led by Bekir Okan; this is its first US project. Okan Construction is the general contractor, Behar Font & Partners the architect, Hilton the hotel operator.Okan Group, el promotor de Estambul fundado en 1972 y dirigido por Bekir Okan; es su primer proyecto en Estados Unidos. Okan Construction es el contratista general, Behar Font & Partners el arquitecto y Hilton el operador del hotel. |
| Rental policyPolítica de alquiler | Sky Residences marketed as monthly rental, 30-day minimum (broker inventory sheet, read 17 September 2026); the separate Short-Term Rental Residences rent nightly through the Hilton Miami Bayfront programme (developer site, read 9 November 2026)Sky Residences comercializadas como renta mensual, mínimo 30 días (hoja de inventario de broker, leída el 17 de septiembre de 2026); las Short-Term Rental Residences, aparte, se alquilan por noche dentro del programa del Hilton Miami Bayfront (web del promotor, leída el 9 de noviembre de 2026) |
RecommendationRecomendación
Buy the structure, not the list priceCompre la estructura, no el precio de lista
Construction risk is lower than in most of the downtown pipeline. The tower passed its 40th of 70 floors in January 2026 on $200M of closed financing, built by the developer's own contractor, with a Hilton operating the hotel below. That is what the premium buys.
The price is the issue. At $1,136 to $1,667 a foot against $879 for new resales, buy only a plan whose interior area you have in writing, negotiate toward the resale number, and pick the Hilton programme or the 30-day Sky Residence knowing they are two different assets.
El riesgo de obra es menor que en la mayor parte del pipeline del downtown. La torre superó el piso 40 de 70 en enero de 2026 con $200M de financiación cerrada, la construye el contratista del propio promotor y un Hilton opera el hotel de abajo. Eso es lo que paga la prima.
El problema es el precio. A $1.136 a $1.667 el pie frente a $879 en la reventa nueva, compre solo una planta cuya superficie interior tenga por escrito, negocie hacia la cifra de reventa, y elija entre el programa de Hilton y la Sky Residence de 30 días sabiendo que son dos activos distintos.
Want the rest of it?¿Quiere el resto?
I am Steve Gabison, a Florida broker, licence BK3411036. I wrote this page. New developments are Carolina Peña's desk at BlueBay Brokers, broker, licence BK3288753: she will send you what is behind it, in English or Spanish.
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
The full fileEl expediente completo
This page is the public read. The file adds the unit-level price list and what is actually left, the developer's land basis and what it says about room on price, the recorded rental language, and a rental underwriting on the specific line you are looking at. No charge.
Esta página es la versión pública. El expediente añade la lista de precios unidad por unidad y lo que queda realmente, la base del terreno del promotor y lo que implica sobre el margen de negociación, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
On the purchaseEn la compra
Developers in this pipeline pay a cooperating broker, so having me represent you costs nothing on top of the price. I negotiate the deposit schedule, the credits and the co-broke, with the recorded comps to argue from.
Los promotores de este pipeline pagan al bróker colaborador, así que tenerme como su representante no le cuesta nada sobre el precio. Negocio el calendario de depósitos, los créditos y la comisión, con los comparables registrados en la mano.
After deliveryDespués de la entrega
This building is monthly, not nightly, so Property Management Brickell LLC would run it as mid-term. Different rate, different occupancy, and I will show you that pro forma rather than a nightly one.
Este edificio es mensual, no por noche, así que Property Management Brickell LLC lo operaría en media estancia. Otra tarifa, otra ocupación, y le enseñaré ese pro forma y no uno de alquiler diario.
The full file on Okan TowerEl expediente completo de Okan Tower
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- What a preconstruction deposit costs to holdCuánto cuesta mantener un depósito de preconstrucción
- Buying preconstruction in Miami as a foreign buyerCómo comprar en preconstrucción en Miami desde el extranjero
SourcesFuentes
- The Real Deal, Okan Tower gets $200M in C-PACE debt (Jan 2026)
- Florida YIMBY, $200M C-PACE financing as construction reaches 40th floor (Jan 2026)
- The Next Miami, Okan Tower 60% sold, construction at 12th floor (Jan 2025), developer press page
- The Real Deal, Okan Group seeks EB-5 investors (Aug 2025)
- Developer site, Sky Residences floor plans
- Developer site, Short-Term Rental Residences
Method, licence and disclaimersMétodo, licencia y advertencias
Absorption and closed prices © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS via Bridge Data Output, pulled 2026-11-09. Deemed reliable, not guaranteed.
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-11-09. Se consideran fiables, sin garantía.
Developer data. Unit counts, sizes, pricing and delivery dates are the developer's own and are not verified by BlueBay Brokers LLC, which does not represent the developers named here and receives no compensation from them.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
Not investment advice. A scenario built from stated assumptions. Deposit carry uses simple interest and ignores tax. The recorded condominium documents govern every legal question raised here. Consult your own tax and legal advisers.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
Rental policy as published by the developer and routinely amended before closing.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.