The betLa apuesta
Ombelle is two 44-storey towers, 754 residences, in Flagler Village by Dependable Equities, and the number that decides it is $957 a foot: the median of its ten active asks, against $408 for the condos that closed under $700,000 in 33301 over the past year, none of them built since 2015. Ombelle is the only new small-format condo downtown Fort Lauderdale is getting. That is the case and the price.
Ombelle son dos torres de 44 pisos y 754 residencias en Flagler Village, de Dependable Equities, y la cifra que la decide es $957 el pie: la mediana de sus diez precios activos, frente a $408 en los condos que cerraron por debajo de $700.000 en 33301 este último año, ninguno construido desde 2015. Ombelle es el único condo nuevo de formato pequeño que recibe el centro de Fort Lauderdale. Ese es el argumento y ese es el precio.
Absorption and timingAbsorción y calendario
How many homes close each year in this building's price band and postcode, against how many it is about to deliver. No brochure answers this, and it governs both the resale and the developer's willingness to discount.
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| BandBanda, 33301 | Closed / 12 moCerradas / 12 m | Median pricePrecio mediano | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $400K – $700K$400K – $700K | 108 | $490,000 | $408 |
| $700K – $1.2M$700K – $1,2M | 79 | $949,000 | $563 |
| $1.2M – $2.5M$1,2M – $2,5M | 93 | $1,650,000 | $659 |
A big building in a deep bandUn edificio grande en una banda profunda
The 754 residences equal 2.7 years of the 280 homes that closed between $400,000 and $2.5 million in 33301 over the past year. Below $700,000 the band is real condo demand, 94 of its 108 sales, but all in older buildings. Above that it is houses and townhouses as much as condos. Nine of the 19 MLS listings already show pending, mostly studios and one-bedrooms, at $842 to $967 a foot, which is the sell-through evidence the developer has not published. 33301 holds 9.8 months of supply.
Las 754 residencias equivalen a 2,7 años de las 280 viviendas que cerraron entre $400.000 y $2,5 millones en 33301 este último año. Por debajo de $700.000 la banda es demanda real de condo, 94 de sus 108 ventas, pero toda en edificios antiguos. Por encima, son tanto casas y townhouses como condos. Nueve de las 19 fichas del MLS ya figuran como pendientes, sobre todo estudios y un dormitorio, a $842 a $967 el pie, que es la prueba de ventas que el promotor no ha publicado. 33301 tiene 9,8 meses de oferta.
The market it lands inEl mercado en el que aterriza
Everything for sale in 33301 today against everything that actually sold there this past year. This is the pool your resale competes in.
Todo lo que está a la venta hoy en 33301 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Asking is an opinion, sold is a fact, and months of supply is your leverage. Do not compare this building to the postcode median, which mixes in stock built decades ago: the comparison that counts is the band below.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
What recent deliveries resell forA cuánto revende la obra nueva reciente
The only read-across that means anything here: condominiums in 33301 built from 2023 onward, people who bought new and took delivery, and what their units resell for now.
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33301 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Year of resaleAño de reventa | ClosingsCierres | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|
| 2024 | 5 | $1,110 |
| 2025 | 2 | withheld, 2 salesomitido, 2 ventas |
Under 5 transactions a median is noise, so it is withheld. Recently delivered buildings are thin by nature, which is itself worth knowing before counting on a quick resale.
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
The basisEl precio de entrada
What it asks per foot against what its band actually closes at. Comparing one preconstruction ask to another tells you nothing: both are price lists.
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
Twice the old stock, near the newEl doble del stock antiguo, cerca del nuevo
The ten active listings ask $867 to $1,179 a foot, median $957, from $511,361 for a 587 sf one-bedroom (#301N) to $2,453,717 for 2,081 sf (#2809S); the smallest, 477 sf, is pending at $461,021. Condos under $700,000 in 33301 closed at $408, in buildings decades old. The fairer test is new stock: the 17 condos built since 2015 that closed in 33301 did so at a median $803, 100 Las Olas at $730, all above $1.5 million. Ombelle asks more per foot for smaller homes, which is what small formats cost.
Las diez fichas activas piden de $867 a $1.179 el pie, mediana $957, desde $511.361 por un dormitorio de 587 sf (#301N) hasta $2.453.717 por 2.081 sf (#2809S); la más pequeña, de 477 sf, está pendiente a $461.021. Los condos por debajo de $700.000 en 33301 cerraron a $408, en edificios de hace décadas. La prueba justa es el producto nuevo: los 17 condos construidos desde 2015 que cerraron en 33301 lo hicieron a una mediana de $803, 100 Las Olas a $730, todos por encima de $1,5 millones. Ombelle pide más por pie en viviendas más pequeñas, que es lo que cuesta el formato pequeño.
On the MLS todayHoy en el MLS
10 listings at this address are Active right now, pulled 2026-10-28. Leases are excluded: a monthly rent sitting in the price column wrecks any comparison. This is what a buyer can actually transact on today, as opposed to what a price list says.
10 fichas activas en esta dirección ahora mismo, extraídas el 2026-10-28. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| UnitUnidad | Bd/BaDor/Ba | InteriorInterior | AskingPedido | $/sf | HOA / moComunidad / mes | DaysDías |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 301n | 1/1 | 587 sf | $511,361 | $871 | $576 | 129 |
| 303n | 1/1 | 676 sf | $586,254 | $867 | $628 | 128 |
| 606n | 1/1 | 750 sf | $693,941 | $925 | $694 | 129 |
| 1908S | 1/1 | 745 sf | $723,669 | $971 | $756 | 0 |
| 1211s | 2/2 | 1,056 sf | $967,032 | $916 | $1,029 | 129 |
| 1203S | 2/2 | 1,029 sf | $1,029,275 | $1,000 | $1,086 | 1 |
| 2210S | 2/2 | 1,055 sf | $1,086,949 | $1,030 | $1,023 | 1 |
| 3307S | 3/2 | 1,305 sf | $1,230,022 | $943 | $1,192 | 1 |
| 2703s | 2/— | 1,605 sf | $1,815,447 | $1,131 | $1,505 | 129 |
| 2809s | 4/— | 2,081 sf | $2,453,717 | $1,179 | $2,000 | 129 |
On new construction the MLS area is routinely the total rather than the interior, and it runs larger than the County's recorded figure, by 10 to 30 percent on the units already tested in this pipeline. Treat the $/sf column as the seller's own arithmetic and re-divide by the recorded area before comparing it with anything delivered.
En obra nueva la superficie del MLS suele ser la total y no la interior, y sale mayor que la registrada por el Condado, entre un 10 y un 30 por ciento en las unidades ya contrastadas de este pipeline. Trate la columna de $/sf como la aritmética del propio vendedor y vuelva a dividir por la superficie registrada antes de compararla con cualquier producto ya entregado.
PhotographsFotografías
The 24 photographs carried on MLS listing B26035698 at this address. On a building still under construction these are the developer's renders and the sales-gallery material, not the finished product.
Las 24 fotografías de la ficha MLS B26035698 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Photographs © SEFMLS, displayed from the MLS under the same licence that permits display of the listing itself. Renders are the developer's own and are subject to change.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
What the deposit costs to holdLo que cuesta mantener el depósito
A preconstruction deposit is committed years before you hold a deed, earning nothing. That carry is a real cost of the trade and it is never in the pitch. Modelled on $461,021 at 4.5% simple, 26 months to delivery.
Un depósito de preconstrucción queda comprometido años antes de que usted tenga la escritura, sin rendir nada. Ese coste es real y nunca aparece en el argumentario de venta. Modelado sobre $461,021 al 4.5% simple, a 26 meses de la entrega.
| MilestoneHito | % | PaymentPago | CommittedComprometido | HeldRetenido | CarryCoste |
|---|---|---|---|---|---|
| At contract (per the listings)En el contrato (según las fichas) | 5% | $23,051 | $23,051 | 26 mo | −$2,247 |
| During construction (assumed)Durante la obra (asumido) | 15% | $69,153 | $92,204 | 20 mo | −$5,186 |
| At top-off (assumed)Al remate de estructura (asumido) | 10% | $46,102 | $138,306 | 11 mo | −$1,902 |
| At closingEn el cierre | 70% | $322,715 | $461,021 | 0 mo | −$0 |
| Committed before closingComprometido antes del cierre | $461,021 | −$9,336 |
Nothing is rented and nothing is owned meanwhile, so the whole return has to come from the gap between contract price and the market at delivery. That carry, about $9,336, is the hurdle before you break even, and deposits are generally non-refundable, so a delivery that slips extends it without your consent.
Mientras tanto no se alquila nada y no se posee nada, así que todo el retorno tiene que salir de la diferencia entre el precio de contrato y el mercado en la entrega. Ese coste, unos $9,336, es el listón antes de quedar en cero, y los depósitos suelen ser no reembolsables, así que un retraso lo alarga sin su consentimiento.
Carry at deliveryCostes a la entrega
What it costs to own before any income, on the smallest residence of 477 sf.
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 477 sf.
| HOA at $1.0/sf/monthGastos de comunidad a $1,0/sf/mes | −$5,724 |
| Property tax at 2.02% of $461,021Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $461,021 | −$9,313 |
| Insurance (HO-6), $3.60/sfSeguro (HO-6), $3,60/sf | −$1,717 |
| Annual carry, before any incomeCoste anual, antes de cualquier ingreso | −$16,754 |
What to get before you signLo que hay que obtener antes de firmar
Financing is partial: a $50 million preconstruction loan from Dwight Mortgage Trust in April 2026, described as the first part of a roughly $350 million package that has not been reported closed. Florida YIMBY reported construction under way in August 2026, delivery 2028. The listings advertise 5% at contract; the rest of the schedule is not published, so the carry above assumes 30% before closing. Dues on the listings run about $1.00 a foot, $464 a month on 477 sf. Furniture is an option, not included.
La financiación es parcial: un préstamo de preconstrucción de $50 millones de Dwight Mortgage Trust en abril de 2026, descrito como la primera parte de un paquete de unos $350 millones que no se ha anunciado cerrado. Florida YIMBY informó la obra en marcha en agosto de 2026, entrega en 2028. Las fichas anuncian un 5% al contrato; el resto del calendario no está publicado, así que el coste de arriba asume un 30% antes del cierre. Las cuotas de las fichas rondan $1,00 el pie, $464 al mes en 477 sf. El mobiliario es opcional, no está incluido.
Delivery riskRiesgo de entrega
| Construction financingFinanciación de la construcción | $50 million preconstruction loan from Dwight Mortgage Trust (April 2026); the full construction loan, about $350 million, not yet reported closed.Préstamo de preconstrucción de $50 millones de Dwight Mortgage Trust (abril de 2026); el préstamo de construcción completo, unos $350 millones, aún no anunciado como cerrado. |
| PresoldPrevendido | Not disclosedNo divulgado |
| DeliveryEntrega | 2028 (Florida YIMBY, August 2026; YearBuilt on the MLS). Construction under way since summer 2026.2028 (Florida YIMBY, agosto de 2026; YearBuilt en el MLS). Obra en marcha desde el verano de 2026. |
| DeveloperPromotor | Dependable Equities, affiliate of Sky Equity Group of Isaac Schlesinger and Simon Dushinsky, also general contractor; site bought for $27 million in 2021. Architecture by ODA. Sales by Douglas Elliman.Dependable Equities, filial de Sky Equity Group de Isaac Schlesinger y Simon Dushinsky, también contratista general; compró el solar por $27 millones en 2021. Arquitectura de ODA. Ventas de Douglas Elliman. |
| Rental policyPolítica de alquiler | Marketed with a 30-day minimum, no daily rentals (The Real Report, November 2024); a broker inventory sheet read 17 September 2026 says annual only. The recorded declaration will decideComercializado con un mínimo de 30 días, sin alquiler diario (The Real Report, noviembre de 2024); una hoja de inventario de broker leída el 17 de septiembre de 2026 dice solo renta anual. Decidirá la declaración registrada |
RecommendationRecomendación
Buy early, but after the loanCompre pronto, pero después del préstamo
Ombelle offers what downtown Fort Lauderdale does not have: new studios and one-bedrooms from $461,021, furnished on option, 5% at contract, a developer that has owned the site since 2021, and a sales pace the pending listings make visible.
At $957 a foot it asks more than twice what older condos close at. Reserve at 5% now if you want the low floors, but commit the next payment only once the full construction loan is announced.
Ombelle ofrece lo que el centro de Fort Lauderdale no tiene: estudios y un dormitorio nuevos desde $461.021, amueblados como opción, 5% al contrato, un promotor dueño del solar desde 2021 y un ritmo de ventas que las fichas pendientes dejan ver.
A $957 el pie pide más del doble de lo que cierran los condos antiguos. Reserve ya con el 5% si quiere los pisos bajos, pero comprometa el siguiente pago solo cuando se anuncie el préstamo de construcción completo.
Want the rest of it?¿Quiere el resto?
I am Steve Gabison, a Florida broker, licence BK3411036. I wrote this page. New developments are Carolina Peña's desk at BlueBay Brokers, broker, licence BK3288753: she will send you what is behind it, in English or Spanish.
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
The full fileEl expediente completo
This page is the public read. The file adds the unit-level price list and what is actually left, the developer's land basis and what it says about room on price, the recorded rental language, and a rental underwriting on the specific line you are looking at. No charge.
Esta página es la versión pública. El expediente añade la lista de precios unidad por unidad y lo que queda realmente, la base del terreno del promotor y lo que implica sobre el margen de negociación, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
On the purchaseEn la compra
Developers in this pipeline pay a cooperating broker, so having me represent you costs nothing on top of the price. I negotiate the deposit schedule, the credits and the co-broke, with the recorded comps to argue from.
Los promotores de este pipeline pagan al bróker colaborador, así que tenerme como su representante no le cuesta nada sobre el precio. Negocio el calendario de depósitos, los créditos y la comisión, con los comparables registrados en la mano.
After deliveryDespués de la entrega
This building is monthly, not nightly, so Property Management Brickell LLC would run it as mid-term. Different rate, different occupancy, and I will show you that pro forma rather than a nightly one.
Este edificio es mensual, no por noche, así que Property Management Brickell LLC lo operaría en media estancia. Otra tarifa, otra ocupación, y le enseñaré ese pro forma y no uno de alquiler diario.
The full file on Ombelle Fort LauderdaleEl expediente completo de Ombelle Fort Lauderdale
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SourcesFuentes
- Florida YIMBY, two-tower Ombelle starts construction (August 2026)
- citybiz, Ombelle Fort Lauderdale secures $50 million financing (April 2026)
- The Real Report, Dependable Equities launches condo sales of massive Fort Lauderdale project (November 2024)
- Florida YIMBY, 1,110-unit complex proposed for 300 Northeast 3rd Avenue (May 2022)
Method, licence and disclaimersMétodo, licencia y advertencias
Absorption and closed prices © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS via Bridge Data Output, pulled 2026-10-28. Deemed reliable, not guaranteed.
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-10-28. Se consideran fiables, sin garantía.
Developer data. Unit counts, sizes, pricing and delivery dates are the developer's own and are not verified by BlueBay Brokers LLC, which does not represent the developers named here and receives no compensation from them.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
Not investment advice. A scenario built from stated assumptions. Deposit carry uses simple interest and ignores tax. The recorded condominium documents govern every legal question raised here. Consult your own tax and legal advisers.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
Rental policy as published by the developer and routinely amended before closing.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.