The betLa apuesta
Sage Intracoastal is a 44-residence, 28-storey tower by PMG, and the number that decides it is $1,164: what its $3.7M entry asks per foot, against $1,125 for Fort Lauderdale beach condominiums closed at $2M to $4M this year. The entry prices at the market, not over it, in a building small enough that 33304 absorbs it in about seven months of closings.
Sage Intracoastal es una torre de 28 pisos y 44 residencias de PMG, y la cifra que la decide es $1.164: lo que pide por pie su entrada de $3,7M, frente a $1.125 de los condominios de playa de Fort Lauderdale cerrados entre $2M y $4M este año. La entrada tiene precio de mercado, no por encima, en un edificio tan pequeño que 33304 lo absorbe en unos siete meses de cierres.
Absorption and timingAbsorción y calendario
How many homes close each year in this building's price band and postcode, against how many it is about to deliver. No brochure answers this, and it governs both the resale and the developer's willingness to discount.
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| BandBanda, 33304 | Closed / 12 moCerradas / 12 m | Median pricePrecio mediano | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $2M – $4M$2M – $4M | 57 | $2,662,500 | $1,065 |
| $4M and above$4M en adelante | 22 | $4,975,000 | $1,325 |
Seven months of supplySiete meses de oferta
Fort Lauderdale beach and Intracoastal (33304) closed 79 homes above $2M in the trailing year: 57 between $2M and $4M at a median $1,065 a foot and 22 above $4M at $1,325. Counting condominiums only, 32 closed at $2M to $4M at $1,125 and 7 above $4M at $1,620. At 44 residences Sage is about 0.6 years of that, a light load for this desk. The competition is new: most of this year's condo closings are Selene (2025), and condos built since 2023 resold 30 times in 2026 at $1,077. PMG has not said how many units are sold.
La playa y el Intracoastal de Fort Lauderdale (33304) cerraron 79 viviendas por encima de $2M en los últimos doce meses: 57 entre $2M y $4M a una mediana de $1.065 el pie y 22 por encima de $4M a $1.325. Contando solo condominios, 32 cerraron entre $2M y $4M a $1.125 y 7 por encima de $4M a $1.620. Con 44 residencias Sage equivale a unos 0,6 años de eso, una carga ligera. La competencia es nueva: la mayoría de los cierres de condo de este año son de Selene (2025), y los condos construidos desde 2023 se revendieron 30 veces en 2026 a $1.077. PMG no ha dicho cuántas unidades tiene vendidas.
The market it lands inEl mercado en el que aterriza
Everything for sale in 33304 today against everything that actually sold there this past year. This is the pool your resale competes in.
Todo lo que está a la venta hoy en 33304 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Asking is an opinion, sold is a fact, and months of supply is your leverage. Do not compare this building to the postcode median, which mixes in stock built decades ago: the comparison that counts is the band below.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
What recent deliveries resell forA cuánto revende la obra nueva reciente
The only read-across that means anything here: condominiums in 33304 built from 2023 onward, people who bought new and took delivery, and what their units resell for now.
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33304 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Year of resaleAño de reventa | ClosingsCierres | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|
| 2025 | 1 | withheld, 1 saleomitido, 1 venta |
| 2026 | 30 | $1,077 |
Under 5 transactions a median is noise, so it is withheld. Recently delivered buildings are thin by nature, which is itself worth knowing before counting on a quick resale.
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
The basisEl precio de entrada
What it asks per foot against what its band actually closes at. Comparing one preconstruction ask to another tells you nothing: both are price lists.
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
Entry at the market, the top floors at the ocean's priceEntrada a precio de mercado, los pisos altos a precio de océano
Unit 602 asks $3,715,185 on 3,191 sf, $1,164 a foot, about 3 percent over the $1,125 that $2M to $4M condos close at in 33304. Unit 2401 asks $5,188,355 on 3,216 sf, $1,613, level with the $1,620 that condos above $4M close at. The comparables are oceanfront (Selene, Four Seasons, Paramount); Sage sits on the Intracoastal, so the lower floors are the fair trade and the upper ones are priced as if they were on the beach. Buy low in the stack, and early: the launch cohort sets the basis every later buyer validates.
La unidad 602 pide $3.715.185 por 3.191 sf, $1.164 el pie, alrededor de un 3 por ciento sobre los $1.125 a los que cierran los condos de $2M a $4M en 33304. La unidad 2401 pide $5.188.355 por 3.216 sf, $1.613, al nivel de los $1.620 de los condos por encima de $4M. Las comparables están frente al mar (Selene, Four Seasons, Paramount); Sage está sobre el Intracoastal, así que los pisos bajos son la operación justa y los altos tienen precio de primera línea de playa. Compre abajo y pronto: el primer grupo de compradores fija la base que validan todos los siguientes.
On the MLS todayHoy en el MLS
2 listings in this building are Active right now, pulled 2026-11-03. Leases are excluded: a monthly rent sitting in the price column wrecks any comparison. This is what a buyer can actually transact on today, as opposed to what a price list says.
2 fichas activas en este edificio ahora mismo, extraídas el 2026-11-03. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| UnitUnidad | Bd/BaDor/Ba | InteriorInterior | AskingPedido | $/sf | HOA / moComunidad / mes | DaysDías |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 602 | 4/— | 3,191 sf | $3,715,185 | $1,164 | $4,762 | 332 |
| 2401 | 4/— | 3,216 sf | $5,188,355 | $1,613 | $4,802 | 326 |
On new construction the MLS area is routinely the total rather than the interior, and it runs larger than the County's recorded figure, by 10 to 30 percent on the units already tested in this pipeline. Treat the $/sf column as the seller's own arithmetic and re-divide by the recorded area before comparing it with anything delivered.
En obra nueva la superficie del MLS suele ser la total y no la interior, y sale mayor que la registrada por el Condado, entre un 10 y un 30 por ciento en las unidades ya contrastadas de este pipeline. Trate la columna de $/sf como la aritmética del propio vendedor y vuelva a dividir por la superficie registrada antes de compararla con cualquier producto ya entregado.
PhotographsFotografías
The 19 photographs carried on MLS listing F10540750 at this address. On a building still under construction these are the developer's renders and the sales-gallery material, not the finished product.
Las 19 fotografías de la ficha MLS F10540750 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Photographs © SEFMLS, displayed from the MLS under the same licence that permits display of the listing itself. Renders are the developer's own and are subject to change.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
What the deposit costs to holdLo que cuesta mantener el depósito
A preconstruction deposit is committed years before you hold a deed, earning nothing. That carry is a real cost of the trade and it is never in the pitch. Modelled on $3,715,185 at 4.5% simple, 14 months to delivery.
Un depósito de preconstrucción queda comprometido años antes de que usted tenga la escritura, sin rendir nada. Ese coste es real y nunca aparece en el argumentario de venta. Modelado sobre $3,715,185 al 4.5% simple, a 14 meses de la entrega.
| MilestoneHito | % | PaymentPago | CommittedComprometido | HeldRetenido | CarryCoste |
|---|---|---|---|---|---|
| At contract (assumed standard)En el contrato (estándar asumido) | 10% | $371,518 | $371,518 | 14 mo | −$19,505 |
| At groundbreaking (passed, due at signing)Al inicio de obra (ya pasado, se paga al firmar) | 10% | $371,518 | $743,037 | 14 mo | −$19,505 |
| At top-offAl remate de estructura | 10% | $371,518 | $1,114,556 | 6 mo | −$8,359 |
| At closingEn el cierre | 70% | $2,600,630 | $3,715,185 | 0 mo | −$0 |
| Committed before closingComprometido antes del cierre | $3,715,185 | −$47,369 |
Nothing is rented and nothing is owned meanwhile, so the whole return has to come from the gap between contract price and the market at delivery. That carry, about $47,369, is the hurdle before you break even, and deposits are generally non-refundable, so a delivery that slips extends it without your consent.
Mientras tanto no se alquila nada y no se posee nada, así que todo el retorno tiene que salir de la diferencia entre el precio de contrato y el mercado en la entrega. Ese coste, unos $47,369, es el listón antes de quedar en cero, y los depósitos suelen ser no reembolsables, así que un retraso lo alarga sin su consentimiento.
Carry at deliveryCostes a la entrega
What it costs to own before any income, on the smallest residence of 3,191 sf.
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 3,191 sf.
| HOA, not published by the developerGastos de comunidad, no publicados por el promotor | — |
| Property tax at 2.02% of $3,715,185Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $3,715,185 | −$75,047 |
| Insurance (HO-6), $3.60/sfSeguro (HO-6), $3,60/sf | −$11,488 |
| Annual carry, before any incomeCoste anual, antes de cualquier ingreso | −$86,534 |
About $47,400 to carry over 14 monthsUnos $47.400 de coste del depósito en 14 meses
No deposit schedule is published, so the table uses the Miami standard 10/10/10/70, assumed. Construction began in November 2025, so a buyer signing now likely puts 20 percent down at once and holds it about 14 months to a late-2027 delivery: on $3.72M that is about $47,400 at 4.5 percent. Ask for the actual schedule, the presold count PMG has not disclosed, and the rental language in the declaration, which is not published.
No hay calendario de depósitos publicado, así que la tabla usa el estándar de Miami 10/10/10/70, supuesto. La obra empezó en noviembre de 2025, así que quien firme ahora probablemente aporte el 20 por ciento de una vez y lo mantenga unos 14 meses hasta una entrega a finales de 2027: sobre $3,72M son unos $47.400 al 4,5 por ciento. Pida el calendario real, el número de unidades vendidas que PMG no ha divulgado y la cláusula de alquiler de la declaración, que no está publicada.
Delivery riskRiesgo de entrega
| Construction financingFinanciación de la construcción | About $115M from GoldenTree Asset Management, December 2025, upsizing a $15M 2024 loan.Unos $115M de GoldenTree Asset Management, diciembre de 2025, ampliando un préstamo de $15M de 2024. |
| PresoldPrevendido | Not disclosedNo divulgado |
| DeliveryEntrega | Construction began November 2025; completion targeted for late 2027 (Florida YIMBY, January 2026). The MLS listings carry 2028.Obra iniciada en noviembre de 2025; terminación prevista a finales de 2027 (Florida YIMBY, enero de 2026). Las fichas del MLS indican 2028. |
| DeveloperPromotor | PMG (Property Markets Group: Kevin Maloney, Dan Kaplan, Ryan Shear), developer of the Sage brand. Site bought in 2024.PMG (Property Markets Group: Kevin Maloney, Dan Kaplan, Ryan Shear), promotor de la marca Sage. Terreno comprado en 2024. |
| Rental policyPolítica de alquiler | Rental policy not published; recorded declaration language to be readPolítica de alquiler no publicada; pendiente de leer la declaración registrada |
RecommendationRecomendación
Buy the lower floorsCompre los pisos bajos
Funded and small: about $115M of construction debt on 44 residences, building since November 2025, and a postcode that closes 79 homes a year above $2M. Delivery and resale depth are both reasonable.
The entry plan at $1,164 a foot is priced at what beach condos close at; the top floors at $1,613 are priced as oceanfront. Buy below the 10th floor, ask for the presold count, and get the deposit schedule and rental terms in writing.
Financiado y pequeño: unos $115M de deuda de construcción sobre 44 residencias, en obra desde noviembre de 2025, y un código postal que cierra 79 viviendas al año por encima de $2M. La entrega y la profundidad de reventa son razonables.
La planta de entrada a $1.164 el pie tiene el precio al que cierran los condos de playa; los pisos altos a $1.613 tienen precio de primera línea. Compre por debajo del piso 10, pida el número de unidades vendidas y obtenga por escrito el calendario de depósitos y las condiciones de alquiler.
Want the rest of it?¿Quiere el resto?
I am Steve Gabison, a Florida broker, licence BK3411036. I wrote this page. New developments are Carolina Peña's desk at BlueBay Brokers, broker, licence BK3288753: she will send you what is behind it, in English or Spanish.
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
The full fileEl expediente completo
This page is the public read. The file adds the unit-level price list and what is actually left, the developer's land basis and what it says about room on price, the recorded rental language, and a rental underwriting on the specific line you are looking at. No charge.
Esta página es la versión pública. El expediente añade la lista de precios unidad por unidad y lo que queda realmente, la base del terreno del promotor y lo que implica sobre el margen de negociación, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
On the purchaseEn la compra
Developers in this pipeline pay a cooperating broker, so having me represent you costs nothing on top of the price. I negotiate the deposit schedule, the credits and the co-broke, with the recorded comps to argue from.
Los promotores de este pipeline pagan al bróker colaborador, así que tenerme como su representante no le cuesta nada sobre el precio. Negocio el calendario de depósitos, los créditos y la comisión, con los comparables registrados en la mano.
Before anything elseAntes que nada
The rental policy here is not published, so I will not sell you a management plan on it. I will get the recorded declaration language and tell you what is actually permitted. That has to be true before the rest matters.
La política de alquiler no está publicada, así que no le voy a vender un plan de gestión sobre ella. Conseguiré el texto registrado de la declaración y le diré qué está realmente permitido. Eso tiene que ser cierto antes que el resto.
The full file on Sage Intracoastal Fort LauderdaleEl expediente completo de Sage Intracoastal Fort Lauderdale
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- Buying preconstruction in Miami as a foreign buyerCómo comprar en preconstrucción en Miami desde el extranjero
SourcesFuentes
- Commercial Observer, PMG lands $115M for waterfront Fort Lauderdale condo tower (Dec 2025)
- Florida YIMBY, PMG secures $115 million construction loan for Sage Intracoastal Residences (Jan 2026)
- The Real Deal, PMG plans luxury condo tower in Fort Lauderdale (Mar 2024)
Method, licence and disclaimersMétodo, licencia y advertencias
Absorption and closed prices © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS via Bridge Data Output, pulled 2026-11-03. Deemed reliable, not guaranteed.
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-11-03. Se consideran fiables, sin garantía.
Developer data. Unit counts, sizes, pricing and delivery dates are the developer's own and are not verified by BlueBay Brokers LLC, which does not represent the developers named here and receives no compensation from them.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
Not investment advice. A scenario built from stated assumptions. Deposit carry uses simple interest and ignores tax. The recorded condominium documents govern every legal question raised here. Consult your own tax and legal advisers.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
Rental policy as published by the developer and routinely amended before closing.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.