The betLa apuesta
Sixth & Rio is a 94-residence, eight-storey condominium on the New River by OceanLand Investments, and the number that decides it is $1,291: the median ask per foot of its four MLS units, against $722 to $767 for 33301 condominiums built since 2018 and closed this past year. You pay a clear premium for brand-new riverfront, and you carry for weeks rather than years if the November 2026 delivery holds.
Sixth & Rio es un condominio de 94 residencias y ocho plantas sobre el New River, de OceanLand Investments, y la cifra que lo decide es $1.291: la mediana pedida por pie de sus cuatro unidades en el MLS, frente a $722 a $767 de los condominios de 33301 construidos desde 2018 y cerrados en los últimos doce meses. Se paga una prima clara por obra nueva junto al río, con semanas de coste y no años si se cumple la entrega de noviembre de 2026.
Absorption and timingAbsorción y calendario
How many homes close each year in this building's price band and postcode, against how many it is about to deliver. No brochure answers this, and it governs both the resale and the developer's willingness to discount.
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| BandBanda, 33301 | Closed / 12 moCerradas / 12 m | Median pricePrecio mediano | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $700,000 – $1.5M$700.000 – $1,5M | 113 | $1,025,000 | $577 |
| $1.5M – $3.5M$1,5M – $3,5M | 104 | $2,200,000 | $774 |
A small building in a deep marketUn edificio pequeño en un mercado profundo
33301 closed 217 homes between $700,000 and $3.5M in the trailing year, so 94 residences are 0.4 years of supply. Absorption is not the risk here. Read the band carefully: only 78 of those 217 closings are condominiums, the rest are houses and townhouses. OceanLand publishes no sold percentage. It reported 30 percent presold in May 2023 and in June 2026 said a limited number remain. The four units on the MLS have all been listed since mid-2025, which tells you the last units are not selling themselves.
33301 cerró 217 viviendas entre $700.000 y $3,5M en los últimos doce meses, así que 94 residencias equivalen a 0,4 años de oferta. La absorción no es el riesgo aquí. Lea bien la banda: solo 78 de esos 217 cierres son condominios, el resto son casas y townhouses. OceanLand no publica un porcentaje vendido. Informó de un 30 por ciento prevendido en mayo de 2023 y en junio de 2026 dijo que quedan pocas unidades. Las cuatro unidades del MLS llevan a la venta desde mediados de 2025, lo que indica que las últimas no se venden solas.
The market it lands inEl mercado en el que aterriza
Everything for sale in 33301 today against everything that actually sold there this past year. This is the pool your resale competes in.
Todo lo que está a la venta hoy en 33301 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Asking is an opinion, sold is a fact, and months of supply is your leverage. Do not compare this building to the postcode median, which mixes in stock built decades ago: the comparison that counts is the band below.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
What recent deliveries resell forA cuánto revende la obra nueva reciente
The only read-across that means anything here: condominiums in 33301 built from 2023 onward, people who bought new and took delivery, and what their units resell for now.
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33301 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Year of resaleAño de reventa | ClosingsCierres | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|
| 2024 | 5 | $1,110 |
| 2025 | 2 | withheld, 2 salesomitido, 2 ventas |
Under 5 transactions a median is noise, so it is withheld. Recently delivered buildings are thin by nature, which is itself worth knowing before counting on a quick resale.
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
The basisEl precio de entrada
What it asks per foot against what its band actually closes at. Comparing one preconstruction ask to another tells you nothing: both are price lists.
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
New on the river, 40 to 90 percent over newer resalesObra nueva junto al río, entre un 40 y un 90 por ciento sobre las reventas recientes
The four asks run $1,077 (one-bedroom), $1,275 (two-bedroom), $1,308 (townhouse) and $1,394 (four-bedroom) a foot. Condominiums built since 2018 closed at $767 under $1.5M, on only 4 sales, and at $722 from $1.5M to $3.5M, on 8. 100 Las Olas (2020) closed 9 times this past year at $666 to $969. The $1,110 new-stock card above is five 2024 closings at Casa Murano and ONE24, residences of 2,285 sf and more, so it flatters the comparison. One size needs checking: the MLS shows a 742 sf one-bedroom at $799,000, while the developer starts at 930 sf and $900,000.
Los cuatro precios pedidos van de $1.077 (un dormitorio) a $1.275 (dos dormitorios), $1.308 (townhouse) y $1.394 (cuatro dormitorios) el pie. Los condominios construidos desde 2018 cerraron a $767 por debajo de $1,5M, con solo 4 ventas, y a $722 entre $1,5M y $3,5M, con 8. 100 Las Olas (2020) cerró 9 veces en los últimos doce meses, de $666 a $969. La tarjeta de obra nueva de $1.110 son cinco cierres de 2024 en Casa Murano y ONE24, residencias de 2.285 sf o más, así que favorece la comparación. Hay una superficie por comprobar: el MLS muestra un dormitorio de 742 sf a $799.000, mientras que el promotor empieza en 930 sf y $900.000.
On the MLS todayHoy en el MLS
4 listings in this building are Active right now, pulled 2026-11-04. Leases are excluded: a monthly rent sitting in the price column wrecks any comparison. This is what a buyer can actually transact on today, as opposed to what a price list says.
4 fichas activas en este edificio ahora mismo, extraídas el 2026-11-04. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| UnitUnidad | Bd/BaDor/Ba | InteriorInterior | AskingPedido | $/sf | HOA / moComunidad / mes | DaysDías |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 314 | 1/1 | 742 sf | $799,000 | $1,077 | $850 | 361 |
| 611 | 2/2 | 1,133 sf | $1,445,000 | $1,275 | $1,350 | 358 |
| TH1 | 3/3 | 1,759 sf | $2,300,000 | $1,308 | $1,960 | 361 |
| 403 | 4/3 | 2,296 sf | $3,200,000 | $1,394 | $2,660 | 360 |
On new construction the MLS area is routinely the total rather than the interior, and it runs larger than the County's recorded figure, by 10 to 30 percent on the units already tested in this pipeline. Treat the $/sf column as the seller's own arithmetic and re-divide by the recorded area before comparing it with anything delivered.
En obra nueva la superficie del MLS suele ser la total y no la interior, y sale mayor que la registrada por el Condado, entre un 10 y un 30 por ciento en las unidades ya contrastadas de este pipeline. Trate la columna de $/sf como la aritmética del propio vendedor y vuelva a dividir por la superficie registrada antes de compararla con cualquier producto ya entregado.
PhotographsFotografías
The 18 photographs carried on MLS listing A11859670 at this address. On a building still under construction these are the developer's renders and the sales-gallery material, not the finished product.
Las 18 fotografías de la ficha MLS A11859670 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Photographs © SEFMLS, displayed from the MLS under the same licence that permits display of the listing itself. Renders are the developer's own and are subject to change.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
What the deposit costs to holdLo que cuesta mantener el depósito
A preconstruction deposit is committed years before you hold a deed, earning nothing. That carry is a real cost of the trade and it is never in the pitch. Modelled on $1,445,000 at 4.5% simple, 1 months to delivery.
Un depósito de preconstrucción queda comprometido años antes de que usted tenga la escritura, sin rendir nada. Ese coste es real y nunca aparece en el argumentario de venta. Modelado sobre $1,445,000 al 4.5% simple, a 1 meses de la entrega.
| MilestoneHito | % | PaymentPago | CommittedComprometido | HeldRetenido | CarryCoste |
|---|---|---|---|---|---|
| At contract (assumed standard)Al contrato (estándar supuesto) | 10% | $144,500 | $144,500 | 1 mo | −$542 |
| At groundbreaking (passed, due at signing)Al inicio de obra (ya pasado, se paga a la firma) | 10% | $144,500 | $289,000 | 1 mo | −$542 |
| At top-off (passed, due at signing)Al remate de estructura (ya pasado, se paga a la firma) | 10% | $144,500 | $433,500 | 1 mo | −$542 |
| At closingAl cierre | 70% | $1,011,500 | $1,445,000 | 0 mo | −$0 |
| Committed before closingComprometido antes del cierre | $1,445,000 | −$1,626 |
Nothing is rented and nothing is owned meanwhile, so the whole return has to come from the gap between contract price and the market at delivery. That carry, about $1,626, is the hurdle before you break even, and deposits are generally non-refundable, so a delivery that slips extends it without your consent.
Mientras tanto no se alquila nada y no se posee nada, así que todo el retorno tiene que salir de la diferencia entre el precio de contrato y el mercado en la entrega. Ese coste, unos $1,626, es el listón antes de quedar en cero, y los depósitos suelen ser no reembolsables, así que un retraso lo alarga sin su consentimiento.
Carry at deliveryCostes a la entrega
What it costs to own before any income, on the smallest residence of 742 sf.
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 742 sf.
| HOA at $1.15/sf/monthGastos de comunidad a $1,15/sf/mes | −$10,240 |
| Property tax at 2.02% of $1,445,000Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $1,445,000 | −$29,189 |
| Insurance (HO-6), $3.60/sfSeguro (HO-6), $3,60/sf | −$2,671 |
| Annual carry, before any incomeCoste anual, antes de cualquier ingreso | −$42,100 |
About $1,600 to carry, and three-month rentalsUnos $1.600 de coste, y alquileres de tres meses
OceanLand has published no deposit schedule and third-party pages conflict, so the table uses the Miami standard 10/10/10/70, assumed. A buyer signing now likely puts 30 percent down and closes within weeks: on the $1,445,000 two-bedroom that is about $1,600 at 4.5 percent for one month. If delivery slips, it grows. The developer's release permits rentals with a three-month minimum lease, useful for seasonal tenants but not nightly income. Read the recorded declaration, including any cap on leases per year. MLS association fees work out near $1.15 a foot a month.
OceanLand no ha publicado un calendario de depósitos y las páginas de terceros se contradicen, así que la tabla usa el estándar de Miami 10/10/10/70, supuesto. Quien firme ahora probablemente aporte el 30 por ciento y cierre en semanas: sobre el dos dormitorios de $1.445.000 son unos $1.600 al 4,5 por ciento durante un mes. Si la entrega se retrasa, sube. El comunicado del promotor permite alquilar con un arrendamiento mínimo de tres meses, útil para inquilinos de temporada pero no para ingresos por noche. Lea la declaración registrada, incluido cualquier límite de arrendamientos al año. Las cuotas del MLS salen a cerca de $1,15 por pie al mes.
Delivery riskRiesgo de entrega
| Construction financingFinanciación de la construcción | $96M construction loan package, November 2024: $60M from Southern Realty Trust, a Tannenbaum fund, and $36M syndicated by Sunrise Realty Trust and Invictus Real Estate.Paquete de construcción de $96M, noviembre de 2024: $60M de Southern Realty Trust, un fondo de Tannenbaum, y $36M sindicados por Sunrise Realty Trust e Invictus Real Estate. |
| PresoldPrevendido | Not disclosedNo divulgado |
| DeliveryEntrega | November 2026, per the developer's June 2026 release. The target was the first quarter of 2025 at groundbreaking in May 2023. No certificate of occupancy found as of 4 November 2026.Noviembre de 2026, según el comunicado del promotor de junio de 2026. Al iniciar obra en mayo de 2023 el objetivo era el primer trimestre de 2025. Sin certificado de ocupación localizado al 4 de noviembre de 2026. |
| DeveloperPromotor | OceanLand Investments (Jean Francois Roy), a Fort Lauderdale family developer. Built by Stiles Construction, designed by FSMY Architects + Planners.OceanLand Investments (Jean Francois Roy), promotor familiar de Fort Lauderdale. Construye Stiles Construction, con diseño de FSMY Architects + Planners. |
| Rental policyPolítica de alquiler | Minimum three-month lease term, per the developer's June 2026 release; recorded declaration language to be readArrendamiento mínimo de tres meses, según el comunicado del promotor de junio de 2026; pendiente de leer la declaración registrada |
RecommendationRecomendación
Buy it for the river, negotiate the premiumCómprelo por el río, negocie la prima
Completion risk is low: a $96M loan closed in November 2024, the structure is up and the developer gives November 2026. Ask for two things the public record does not show: the certificate of occupancy date and the share of units sold.
At $1,077 to $1,394 a foot the asks sit far above what newer 33301 condominiums close at. Buy it as a home or a seasonal rental, price it against 100 Las Olas, and use the unsold units at delivery as your leverage.
El riesgo de terminación es bajo: un préstamo de $96M cerrado en noviembre de 2024, la estructura en pie y el promotor da noviembre de 2026. Pida dos datos que el registro público no muestra: la fecha del certificado de ocupación y la proporción de unidades vendidas.
A $1.077 - $1.394 el pie, los precios pedidos están muy por encima de lo que cierran los condominios recientes de 33301. Cómprelo como vivienda o alquiler de temporada, compárelo con 100 Las Olas y use las unidades sin vender en la entrega como palanca.
Want the rest of it?¿Quiere el resto?
I am Steve Gabison, a Florida broker, licence BK3411036. I wrote this page. New developments are Carolina Peña's desk at BlueBay Brokers, broker, licence BK3288753: she will send you what is behind it, in English or Spanish.
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
The full fileEl expediente completo
This page is the public read. The file adds the unit-level price list and what is actually left, the developer's land basis and what it says about room on price, the recorded rental language, and a rental underwriting on the specific line you are looking at. No charge.
Esta página es la versión pública. El expediente añade la lista de precios unidad por unidad y lo que queda realmente, la base del terreno del promotor y lo que implica sobre el margen de negociación, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
On the purchaseEn la compra
Developers in this pipeline pay a cooperating broker, so having me represent you costs nothing on top of the price. I negotiate the deposit schedule, the credits and the co-broke, with the recorded comps to argue from.
Los promotores de este pipeline pagan al bróker colaborador, así que tenerme como su representante no le cuesta nada sobre el precio. Negocio el calendario de depósitos, los créditos y la comisión, con los comparables registrados en la mano.
The full file on Sixth & Rio Las OlasEl expediente completo de Sixth & Rio Las Olas
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SourcesFuentes
- The Real Deal, OceanLand scores $96M construction loan for Sixth&Rio (Nov 2024)
- Commercial Observer, OceanLand Investments secures $96M to build luxe condos in Fort Lauderdale (Nov 2024)
- Florida YIMBY, Construction progresses on Sixth&Rio (Oct 2025)
- Florida YIMBY, OceanLand breaks ground on Sixth&Rio, 30% presold (May 2023)
- Developer release via National Law Review, delivery November 2026 and rental terms (June 2026)
Method, licence and disclaimersMétodo, licencia y advertencias
Absorption and closed prices © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS via Bridge Data Output, pulled 2026-11-04. Deemed reliable, not guaranteed.
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-11-04. Se consideran fiables, sin garantía.
Developer data. Unit counts, sizes, pricing and delivery dates are the developer's own and are not verified by BlueBay Brokers LLC, which does not represent the developers named here and receives no compensation from them.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
Not investment advice. A scenario built from stated assumptions. Deposit carry uses simple interest and ignores tax. The recorded condominium documents govern every legal question raised here. Consult your own tax and legal advisers.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
Rental policy as published by the developer and routinely amended before closing.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.